商品房销售广告要注意方式

　　本市一房地产开发公司最近遇到了一个不大大小的麻烦，他们在完成某住宅小区一期的建设和销售之后，着手开发第二期。按照规划第二期开发有一幢楼与第一期开发的房屋毗邻，就在他们开挖地基并打桩施工时，第一期大多数业主出面阻拦，坚决不允许继续施工，施工被迫停止。原来第一期的业主们手中持有开发公司销售第一期商品房时的广告宣传册，在广告宣传册上该幢楼的位置是一块公用的绿地，同时有文字说明是小区居民日常休闲的场所。第一期业主们认为，他们之所以购买第一期商品房作为自己的居家之所，在很大程度上正是看中了小区内规划中有一大块公用绿地可以作为日常休闲的场所，现在开发商要在此盖房，侵犯了他们的合法权益。开发公司则认为第一期商品房销售时公司的广告策划人员为了对广告画面适当美化把其画成了公用绿地，而实际上第一期规划时该幢楼所在的位置只是一块预留空地，而且公司在签订第一期商品房买卖合同时也没有对此有任何承诺，而且该幢楼房已经过了规划设计主管部门的批准，开发施工的各项批准手续齐全，有关部门对上述事实也予以认可，第一期业主仅凭广告内容就阻拦开发商进行施工没有道理。因为双方多次协商无法达成一致，开发公司只好请主管部门出面协调，但第一期业主们仍然坚持不让施工，最后形成僵局。

　　本起纠纷问题出就出在了开发公司在销售第一期商品房时打出的广告上，商品房销售广告的内容如果与商品房销售合同及建设规划不一致时，是否有效或者说对开发商是否有约束力呢?让我们来看一下法律对此所作的有关规定。

　　《合同法》规定，当事人订立合同，采取要约和承诺的方式，要约对要约人有约束力。商业广告通常不构成一项要约，而是要约邀请，而要约邀请对发出人没有合同上的约束力。但是《合同法》同时规定，商业广告的内容符合要约规定的，则要视为要约。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　可见，根据上述法律规定，商业广告通常情况下不构成一项要约，而只是要约邀请，对广告发布人没有约束力。但是为了保护购房人的利益，法律对商品房的销售广告和宣传资料作出了例外的规定，如果在商品房销售广告中开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，即使该说明和允诺在商品房买卖合同中没有说明，仍然视为合同内容，对开发商有约束力。开发商违反承诺的，应当承担违约责任。本案中，由于在第一期商品房的销售广告中该地块明确为公用绿地和居民日常休闲场所，广告的内容具体确定应视为合同内容。开发公司对该幢楼房的设计和批准手续已经完成，和建筑商签订协议后建筑商已经进驻施工，由于该幢楼房不能按规划施工，开发商面临巨大的前期投入的损失不说，还要对建筑商承担违约责任。因此房地产开发企业在打商品房销售广告时，应当吸取教训，谨慎从事，注意宣传方式，不要为了眼前利益作出不切实际的承诺，以避免不必要的损失。