买房贷款遭遇调控新政引纠纷 应如何处理

买房人办理贷款手续时“上海新政”取消退税优惠，卖房人要求赔偿损失。

律师解读要点

1.如果要退房解除合同，“限购令”这样的国家政策是否属于“不可抗力”，作为免责理由？

2.因政策导致卖家多交的这部分税金，是否应由买家承担？

3.在本案中，如果确定是卖方因素导致的时间延误，是否可作为抗辩理由？买家该如何维护自己的权利？

4.对买房人的其他提醒。

读者曹小姐来信

理财一周报编辑：

您好！

由于“十一”长假间一些调控房地产的新政策的推出，我买房时遇到了一些纠纷，不知道如何解决，想请教一下。

今年9月初，我看中一套二手房，在中介的帮助下很快和上家达成协议，并在几天内就签订了购房合同，房子总价125万元，首付30%。由于对银行贷款政策的不了解，之后的贷款过程相当艰辛。起初我的贷款申请被多家银行拒绝，理由都是该房房龄太老，是1984年的老公房，而银行表示超过25年的二手房无法贷款。后来在中介的帮忙下，我终于找到了一家银行帮忙，但需要多付一成首付。于是，在征得上家同意之后，我们在9月13日重新签订了一份购房合同，将首付改为40%。在签订合同当天，我将额外10%的首付款交给了上家。

没想到这份新签的合同成为了我们之间矛盾的导火索。按照第一份合同，买卖双方约定在9月30日办理过户手续，而在9月13日重新签订的那份合同里，有关过户日的条款并没有修改。当时我曾向中介提出异议，表示希望能将过户日延后，但中介考虑到签约当天时间比较紧迫，而且中介一再向我保证不会有隐患，我就没有修改这条。

9月16日，我和银行签订了贷款申请合同，接下来就进入了审批环节。其间正赶上中秋假期和国庆长假，所以按照银行正常的审批流程，我是没法在合同规定的过户日，也就是9月30日之前办好所有手续的。长假前，我把贷款情况以及银行审批流程向上家做了说明，随后双方达成了口头协议，上家同意在9月30日之后办理过户，而当时我也将这一情况告知了中介。但谁也没有想到的是，长假之后上海市推出了新政策，取消了原先退还个人所得税纳税保证金的政策，也就是说上家由于新政策的推出将无法再享受买房时的退税优惠，会损失1万多元。上家表示，自己无法接受这一事实，并认为我该负全部责任。于是，她以我贷款时间过长，且没有在合同正本中规定的9月30日前办理好过户手续，并最终导致她的保证金不能退还为由，要求我赔偿她的这笔经济损失。

我仔细研究了买卖合同，按照合同后面补充条款中的相关规定，买卖双方过户需要满足两点，其一是下家贷款获批，其二是上家完成抵押登记注销。在贷款环节，我的每笔款项及每个流程，都是及时操作的，没有任何拖延或者逾期，而且目前我的贷款还在银行审批的过程中。我认为自己在贷款环节没有问题，贷款逾期办理是由于银行工作流程以及楼市政策收紧所致。后来我又去交易中心查询过，发现上家是在10月份才办理完抵押登记注销的。也就是说，9月30日前，我的贷款还在审批，并且上家也没有完成抵押登记注销，我是不可能去办理过户手续的。现在上家一口否定我们之前的口头协议，坚持是我违约导致了她的损失，要求我赔偿。我和上家以及中介交涉多次未果。我该怎么办呢？我到底有没有违约，有没有责任，需不需要赔偿呢？另外，如果我要退房，限购这样的政策变更可否作为解除合同的免责理由呢？