调控造成贷款不成,是否可以解除合同,是否需要承担违约责任?

点评:

宏观政策调整导致贷款出现问题,买房人无法如约付款的，法院一般支持解除合同，理由是最高法院关于合同法的司法解释二中26条的规定，即情势变更，并且，以此理由解除合同时，通常不需要承担违约责任。

但个案情况不同，不同结果的案例也多有发生。

案例来源：人民法院报2010年8月23日

房贷新政导致无法贷款 退房纠纷如何适用法律

本报记者 郑金雄 本报通讯员 黄 毅

今年的“新国十条”房贷新政实施后，很多投资客和炒房客“闻风而逃”。浙江籍的投资客姜女士就以“银行不给贷款，政策因素影响贷款是我无法预见的”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。近日，记者从福建省厦门市思明区人民法院获悉，这起在厦门房地产界备受关注的案件在法院主持调解下，双方同意解除买卖合同，卖方退还2万元定金。

今年4月5日，30岁的姜女士通过中介，向孙先生购买了位于厦门市思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万元通过银行按揭贷款支付。姜女士当场支付2万元定金，孙先生出具一张定金收条。

姜女士购买这套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。

然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，姜女士不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的是，由于之前姜女士已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。

姜女士说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新政的这一大背景下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。”

为此，姜女士便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。姜女士认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。

姜女士的法律依据是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。

卖房人孙先生认为，这是姜女士借房贷新政悔约。孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便姜女士倒贴2万元，他也不愿意解除合同。

孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台“新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是姜女士购房时应当预见的风险。姜女士提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“新国十条”为借口来悔约。

□记者调查

厦门市一家不愿透露名字的房屋中介公司老总郑先生对记者说：“经过‘新国十条’的洗礼，厦门二手房市场到达‘冰点’了，买卖双方讨价还价各打算盘在观望。”郑先生讲了一个最近发生的事：“我的委托人王先生有一套厦门金山小区的房子，委托给我们出售，以前准备卖92万元，有个客户出85万元，他不同意。眼看着新政的影响越来越大，他同意将价格降到85万元，但现在客户却只肯出82万元。客户的反复让王先生很恼火，现在，他一怒之下将房价涨到88万元，大不了我不卖了。”

王先生的例子可以说是近期二手房市场的一个典型案例。

“现在买卖双方的地位已经对调了，以前买家担心房东不卖给他，砍价都是试探性的，砍不下来也没关系，现在则完全没有顾虑了，砍得很凶。”郑先生表示，很多买房者会直接告诉房东：“给你3天时间，少10万元，可以的话给我电话。”即使价格砍下来了，客户也不一定会买。不过，业内人士指出，一些好的房源，房东还是非常强势，甚至“惜售”。随着国家实施房产新政，厦门房贷出现前所未有的紧张局面。不少投资客、投机客都感受到资金短缺。

同时，记者调查发现，随着新政的实施，退房现象开始大量增加。

厦门某律师所律师庄宗伟告诉记者，退房者当中，一部分是因为银行贷款没有批下来，另外，也有相当一部分退房是因为买家后悔房子买贵了，进而借口房贷政策变化而故意违约。据中介介绍，退房率明显上升，还有很多炒房客因违约退房，连定金也无法追回。

庄宗伟对记者说，目前因房贷新政导致的纠纷在房地产案件中占据了很大的比例，他最近也接到了很多这方面的纠纷咨询。像姜女士这样的投资客的遭遇是“新国十条”出台后可能引发的典型案件。由于新的银行放贷政策，购买第三套及以上住房的买受人，或者不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，由于无法取得银行贷款，且无力一次性支付房款，从而导致按揭贷款无法实现。

此外，购买第二套房的买受人需要增加贷款首付金，而买受人已经无力承担增加部分的首付金，此时也会导致买受人无法继续履行合同。在这种情况下，不是出卖人起诉要求买受人承担违约责任，就是买受人会起诉要求解除合同，退还合同定金。

□新闻纵深

政策变动能否成退房理由

记者调查发现，由于房产新政提高了贷款门槛，很多炒房者资金链出现问题，退房率明显上升，相关纠纷也迅速进入高峰期。许多纠纷的焦点都集中在国家贷款政策的变化算不算不可抗力，能否成为退房的理由。

贷款政策变动能否主张解除买房合同？对此，厦门市思明区法院民一庭法官戴建平认为，这种情况下退房，首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么服从约定；如果没有约定的，就存在较大争议了。

戴建平分析说，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将使合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。房贷政策调整构成合同法上的情势变更，因此，当事人可以要求依据我国合同法司法解释(二)第26条关于情势变更原则的规定，解除合同。

厦门大学法学院副教授黄健雄认为，依据民法通则规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。在司法实践中对不可抗力的适用是比较严格的。近几年来房地产市场一直是社会关注的热点，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有所预见。因此国家对楼市调控政策不属于不可抗力。针对依据合同法关于情势变更原则的规定，要求解除合同的，情势变更务必谨慎适用、严格适用。对必须适用情势变更原则进行裁判的个案，要层报高级人民法院审查批准，最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。因此，对于房屋买卖双方来说，在签订房产买卖合同时，最好约定一些特别条款，如合同解除条件、免责条件等。

福建某律师所律师林敏辉则认为，房地产新政不属于法律上的不可抗力，但买房人可依合同法上的情势变更要求解除合同并退还定金（首付款）。

在情势变更的情况下，如果强行要求合同双方继续履行将导致对一方明显不公平，如买房人在银行不放贷的情况下，要继续履行买卖合同可能要通过民间借款等方式筹措资金，这样的话可能其支付的成本过高，超过其自身的承受能力，这种情况下如果不赋予其解除合同的权利显然也有悖于法律的公平原则。

但是，如果无一例外地让所有人可以据此解除合同，是否存在一些炒房者预期房价下降，刚好可以借此机会退房并“全身而退”呢？法律是否在保证一种公平的情况下导致另外一种不公平呢？对于这个问题，戴建平法官认为，房地产新政的目的就是要通过信贷手段遏制投资性的需求，减少房屋成交，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院和仲裁机构支持这样的诉求符合政策调控的基本目标，有利于保证社会整体的公平。