建立住房贷款风险防范机制

　　近一段时期，房地产泡沫问题一直是理论界和业内人士谈论的热点话题。2002年央行二、三季度货币政策执行报告都特别提醒金融机构：商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。

　　防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。

　　要防范金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的行为，有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策。各金融机构要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款;从银行内部来说，要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住房贷款事前审批，完善贷后管理机制，控制个人不良贷款持续增加的局面。另一方面，针对开发商的开发项目建立动态跟踪系统，及时掌握工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现资金挪用导致项目不能正常完工，为贷款继续发放提供依据。在这个基础上，还必须做好以下几方面工作：

　　1、建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系借鉴美国、日本政府的成功做法，成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司，形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险，与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同，担保机构成为保险受益人，利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务。

　　以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环、以及对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义。

　　2、政府采取住房信贷贴息政策，减轻住房抵押贷款风险从最需要贷款的中低收入家庭看，贷款门槛仍然太高，还款压力大。政府采取贴息政策，有利于减少被迫违约的风险。据估计，贴息1%相当于利率下降1%，由此带来的消费存贷款能力可增加10%。贴息的资金可来源于财政和房改基金增值两种途径。财政贴息并不是一种净支出，通过财政贴息可启动大量的贷款，增加房屋销售量，能带来更大的财政收入。

　　3、建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题解决住房金融发展过程中所需的长期资金问题是住房金融健康发展的关键，也是住房金融风险防范的基础。从我国的实际出发，为使短期的社会资金能够长期、稳定地进入住房金融领域，以解决住房金融的流动性问题，可以采取以下方式：一是建立住宅储蓄信贷制度。为形成稳定的住房信贷资金来源，可以采取市场利率吸收住房储蓄资金，并按市场利率发放住房贷款，对中低收入家庭则实行优惠贷款，利差由政府财政贴息解决。二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。住房公积金制度作为一种强制性、政策性、义务性的住房融资模式，为我国住房金融提供了大量的长期资金，这是防范住房金融流动性风险的有效手段。为提高职工缴纳公积金的积极性，可以考虑在我国创立公积金受益凭证，其实质就是对公积金缴交额的证券化，采取市场利率运作，使职工购买公积金可以得到资金的增值。三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化。如果能够出售抵押贷款，则商业银行可以在需要时将长期资产变现，从而解决住房抵押贷款流动性差的问题。目前，我国比较愿意并且适合购买商业银行住房抵押贷款的投资者，主要是保险公司、投资基金、养老基金等一些金融机构。这些金融机构也需要一些长期资产以与其资金来源相匹配。当前主要的障碍是在政策上，由于金融机构分业经营的限制，使得人寿保险公司、基金管理公司不能够购买个人抵押贷款。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。住房抵押贷款证券化使银行通过资本市场将风险分散给广大的投资者，而且还提高了银行资产的流动性。在国内几大国有银行以及央行与证监会的共同努力下，求证已久的房地产证券化被推上前台的时间已经不再遥远，这将是我国住房金融发展的一个方向。

　　4、建立个人信用制度，以解决逆向选择问题具体应包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系，建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。商业银行可以建立个人账户信息系统，逐步建立个人消费信贷登记制度，形成全国信用档案系统，通过制订与所在地区相适应的个人资信评定标准，使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来;通过加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性;建立和完善相关的配套制度，严格执行存款实名制，实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等;银行之间、银行与信息咨询公司之间要加强合作，实行资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人信用等级评定操作快捷、适用、及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作，促进个人信用体系的健康发展。