投资住房还是商铺 专家给你分析

　　目前业主多为“实收价”，买家除衡量物业总价外，还要考虑交易税费及持有过程中产生的费用。

　　对于首套置业已一步到位——居住舒适度及学位已全面兼顾，且手头有余钱100万元的“金主”来说，他们的投资选择的确多箩箩。既可以首付100万元，贷款50%买一个总价200万元的商用物业，或者贷款40%买一个167万元的住宅。当然不喜欢做房奴的，也可以一次性付款买一个住宅单位或铺位。为此，本期笋盘擂台专门为这些担心大量现金贬值的“刚需族”提供投资建议，无论是买住宅还是买商铺，必须注意由此伴生而来的管理费和下次转让的税费问题等。做投资不比自用，自用买家买来房屋至少自己可以住，若投资商铺或住宅不得当，分分钟眼见心烦。因此，本期笋盘擂台附带的投资贴士堪称史上最多，希望志在入市的人士考虑清楚，再做决定。

　　买铺：新丁成交300万以内最集中

　　据介绍，广州商业地产成交中以商铺成交显得尤为活跃，目前交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺，放盘量保持平稳，以金额较大的商铺货源较为充足。写字楼成交则显得较为平静，放盘量与之前基本保持一致。

　　以刚性需求买家入市支撑住宅市场，但对商业市场影响并不明显，住宅市场内的投资客目前还是保持观望态度居多，而投资商业地产的客户则以投资为目的，之前楼市新政，令住宅市场部分投资客转向商业地产投资，而该部分投资者多集中在100万-300万元左右的成交中，而在商业地产的成交情况来看，300万元以内的成交只是占有一部分，实际上，在广州要投资商铺，入市门槛都会在300万元以上，一些好一些的社区铺也需要400万元左右，商铺价格集中在300万-600万元左右的货源最为充足。

　　目前投资商铺的客户比较青睐的区域包括有一些热门的专业市场，如清平药材市场、华林玉器广场等，另外，社区铺也是备受投资者关注的区域，如华景新城一带的一线路面铺等，而随着一些新兴商业区的发展，如东圃、南洲一带的商铺也逐渐受到市场热捧，由于这些区域的商业还在发展阶段，目前还能找到不少发展潜力较大的笋盘。

　　【推荐阅读】

　　非住宅存量房首次增收个人所得税3%　　

　　买写字楼：老城区回报率5厘以上

　　越秀区的淘金商务圈是老城区高端写字楼集中区域，如需投资写字楼物业，工商铺营业经理刘伟伦建议选择该路段的写字楼。他介绍，宜安广场写字楼售价1.5万-1.6万元/m2，世界贸易中心约1.8万元/m2，好世界广场售价1.5万-1.7万元/m2，广东国际大厦A副楼售价1.3万-1.4万元/m2，东山广场约1.9万-2万元/m2，上述写字楼租价约在70-100元/m2/月，出租回报率基本上可以达到5厘，其中宜安广场及世贸中心的成交较活跃。以宜安广场113平方米单位为例，连税费约180万元，可租90元/m2/月，回报率有5厘多。

　　刘伟伦表示，荔湾区的传统商务楼多是国营单位的写字楼，少有出售，而中高端商务圈则集中在中山六至中山八路段，如美国银行中心、中山八的富力商务中心、西门口广场等，但西门口广场写字楼只租不售，富力商务中心写字楼为1.3万-1.4万元/m2;而美国银行中心写字楼售价为1.4万元/m2，以70平方米的写字楼单位为例，总价仅98万元，月租金约70元/m2，可获高达5厘的回报率。

　　至于天河区的写字楼，刘伟伦透露，天河区商务圈集中在天河北及珠江新城CBD中，若投资写字楼，建议关注珠江新城邻近的黄埔大道写字楼。他认为，天河北商务圈氛围已经非常成熟，写字楼的售价亦达到相当高水平，而珠江新城的商务圈氛围则有待成熟，极具发展潜力，不过除了靠路边楼龄稍长的写字楼有小业主出售外，珠江新城中心的写字楼基本都是发展商或大业主持有，只租不售。

　　住宅PK商用物业：

　　看业主风险承受能力而定

　　研究部高级主任肖文晓表示，投资住宅还是投资写字楼、商铺，除要考虑总价门槛外，需注意以下几点区别：第一，使用年限不同。住宅用地最高使用年限为70年，写字楼作为综合用地最高使用年限为50年，商铺作为商业用地其土地使用权最高使用年限为40年，由于使用年限不同，回报周期也不一样。因此，以出租回报率而言，通常是商铺最高、写字楼次之，住宅最后。第二，贷款政策不同。新政实施后住宅贷款按差别化信贷政策执行，若是首次购买普通住宅，最低可两成首付，利率下浮30%。而商铺和写字楼通常要求首付五成以上，并且利率要上浮10%。第三，持有和转让成本不同。住宅管理费较便宜，而写字楼和商铺的管理费较贵，因此后者空置成本更高。转让时，住宅交易税费比商铺和写字楼便宜。

　　肖文晓认为，投资住宅的风险比投资商铺和写字楼要低，适合“稳健型”投资者。不过，假如投资商铺和写字楼取得成功，其回报将相当诱人，适合具有一定专业投资素养、抗风险能力高的“进取型”投资者。以投资新建商铺为例，通常新铺价格较便宜，但成熟周期较慢，这就非常考验投资者的眼光，须综合考虑商铺所在地的规划利好、商业氛围、周边的消费层次与习惯、人流量，以及商铺位置、商业网点布局及结构、配套设施等，一旦投资成功，往往可得到几倍甚至十几倍的收益。

　　买住宅：回报率低 保值性能高

　　高级营业经理李华团表示，康王路近上下九传统商业街，又有玉器专业市场，商业氛围最浓烈，租赁及自住需求旺盛。他表示，由于康王路南北向有多个万科楼盘，带动了路段的二手物业升值。老城区的大型住宅小区可优先考虑，如世纪广场、新光城市广场，前者目前售价为2.2万元/m2，后者售价2.5万元/m2。

　　对于“死守”老城区的投资者来说，入手160多万元的住宅亦可考虑淘金板块的物业，由于周边写字楼林立，公交地铁交通方便，加上小资情调生活氛围，附近工作的白领均喜爱在周边居住。

　　不过住宅价格就不逊于写字楼，高级营业经理张林升表示，淘金板块均价约在1.5万元/m2左右，普通的住宅价格在1.3万-1.5万元/m2，楼龄新净的达2万元/m2，如淘金华庭、淘金家园等。租价方面，普通一房为1500-1800元/月，电梯楼可租2000元/月，两房租价在2700-2800元/月。

　　高级营业经理仇兆荣表示，投资住宅除看出租回报率，还要看未来升值潜力。淘金板块的住宅有名校学位，市场需求很大，价格一直稳定上升，若手头有资金可以购入持有待升值。目前御龙庭82平方米住宅，售价约190万元，月租约为4500元，出租回报率约2.8%;广怡大厦78平方米两房，售178万元，租价约4500-4800元/月，回报率约3%左右。虽然回报率不算高，但物业路段及素质可确保逐年增值。

　　投资物业量力而行

　　市场部主任黄燕飞表示，无论投资何类物业，都要量力而行，目前业主多为“实收价”，买家除衡量物业总价外，还要考虑交易税费及持有过程中产生的费用。以住宅为例，税费方面，要了解上手业主持有物业时长，因要涉及营业税及个人所得税的计算;而契税方面，除了未曾置业的人士有优惠减免外，其他人士都不获减免;持有方面，管理费、水电分摊亦是成本，特别是高端楼宇管理费尤贵，如中信公寓，管理为7.6元/m2/月。

　　写字楼方面，刘伟伦表示，写字楼不论年限，都是要计算营业税，此外还有个人所得税及增值税;另外，商用物业贷款要首付五成，而且利率较少优惠，除了银行认定的优质客户可获基准利率外，普通客户都要按1.1倍利率计算。持有方面的费用就较简单，管理费已经包括公共空间的水电，客户只需支付物业内产生的电费，基本上若不使用就没电费支出。

　　对于商铺投资，工商铺高级营业经理廖振刚表示，100万-300万元虽然可以买到一些商场内的格子铺位，但他对于这类铺位的发展并不看好。他认为，购买商铺，要注意三点：铺位的升值潜力、租金的升幅以及客流消费力即租客是否能做得到生意。所以他推荐购买成熟商业路段的街铺或大商场面向马路的铺位。