清偿房屋抵押债权如何处理?

　　【基本案情】

　　王先生是外地人，几年前来到贵阳市做生意。2006年12月，生意中结交的一个朋友向他借钱，该朋友提出以一处房产作抵押，向其借10万元现金，借期为一年。当时房屋评估价为21万元，签订借款协议后他们即办了抵押登记。今年11月，那位朋友突然通知王先生要卖房还钱，请他一起去办手续，在办手续过程中，朋友告诉他，在抵押之后一个月，又用这套房作抵押向另一人借了10万元，并且答应用变卖的房款先还后借的这10万借款，由于房子只卖了18万元，所以现在只能先还给他8万元，剩下的2万元只能等日后再还了。王先生知道后很气愤，明明抵押给他的房子怎能又抵押给别人呢?于是，王先生要求那位朋友必须用房款先归还他的10万元才同意协助办有关手续。王先生询问：这样的要求合不合理?

　　【律师说法】

　　王先生的朋友将抵押给王先生的房屋在剩余抵押价值范围内再次抵押是合法的，但变卖抵押房屋的价款应当优先偿还给王先生。

　　依据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。由于你朋友用于抵押的房屋价值在二十万元以上，减去你10万元的担保债权，仍有10万的余额，为了充分利用社会财产的价值，法律允许将抵押财产未设立抵押的余额部分再次抵押。故王先生的朋友将抵押房屋在10万元的剩余抵押价值范围内再次抵押符合法律的规定，合法有效。

　　现抵押的房屋最终只变卖了18万元，无法清偿20万的抵押债权，在这种情况下，借款人应当依据《担保法》第五十四条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿”，及《城市房地产抵押管理办法》第四十三条“同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿”的规定，优先偿还抵押登记在先的债权。王先生与其朋友签订的抵押担保合同在再次抵押前一个月就已经登记生效，依法享有优先受偿权。