房屋租赁权抵押合同未经所有权人同意有效吗

　　江西省瑞昌市某公司向九江市某投资公司借款35万元，潘某为瑞昌市某公司的借款提供担保，借款到期后瑞昌市某公司未能偿还借款，潘某作为担保人代为偿还了借款35万元，潘某向瑞昌市某公司多次追偿欠款未果，无奈诉至法院要求判令瑞昌市某公司支付代为偿还的借款35万元。近日，江西省瑞昌市人民法院一审判决瑞昌市某公司在判决生效后限期偿还潘某35万元，驳回潘某的其他诉讼请求。

　　经法院审理查明：2013年5月10日，瑞昌市某公司向九江市某投资公司借款35万元，借期三个月，由潘某为借款行为提供担保。借款到期后，瑞昌市某公司未能按约定归还借款，2013年8月11日潘某履行担保责任代为清偿了35万元借款，九江市某投资公司为潘某出具了收条。

　　另查明，瑞昌市某公司在2013年5月10日向潘某提供反担保，将该公司租赁的作为办公场所使用的房屋抵押给潘某，该租赁该房屋为瑞昌市某政府机关单位所有，瑞昌市某公司抵押其房屋租赁权的行为未取得瑞昌市该政府机关单位的同意。

　　(节选自中国法院网“房屋租赁权抵押合同未经所有权人同意无效”)

　　李华阳律师：

　　《物权法》第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　(一)建筑物和其他土地附着物;

　　(二)建设用地使用权;

　　(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

　　(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　(六)交通运输工具;

　　(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

　　《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

　　《担保法》第三十一条　保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

　　本案中，瑞昌市某公司作为房屋承租人，可以占有、使用租赁房屋，但并没有处分该租赁房屋的权利，若要处分该租赁的房屋，依照法律规定必须得到所有权人的同意。本案中瑞昌市某公司与与潘某签订的反担保抵押合同并没有得到所有权人瑞昌市某政府机关单位的同意，故潘某与瑞昌市某公司签订的抵押合同无效。

　　瑞昌市某公司向九江市某投资公司借款，由潘某为借款行为提供担保。借款到期后，瑞昌市某公司未能按约定归还借款，潘某履行担保责任代为清偿了借款，潘某有权向瑞昌市某公司追偿，瑞昌市某公司应当支付其代为偿还的借款。