签订商品房买卖合同注意事项

　　案例：

　　2009年4月，天津房地产从2008年下半年一直走低的境遇中忽然苏醒，房价快速反弹，韩先生在楼市中已经观望许久的，由于婚期日益临近，又迫于房价快速上涨的压力，韩先生决定在西青区的一热销楼盘中认购一套。事前的选房，看房及签订预定房协议都很顺利，但当该房地产公司通知韩先生来签订《天津市商品房买卖合同》并办理贷款相关事宜的时候，问题出现了，开发商提供给韩先生一份《天津市商品房买卖合同》范本合同包括五个附件，同时还提供给韩先生一份补充协议，条款很多，也较细致，有一些条款韩先生觉得今后可能会对他的利益造成损害，但也不知如何与开发商协调。他了解到近期出现房屋纠纷的情况很多，于是他找到我们所，决定聘请律师陪同其购买房屋。

　　在这里我们要提示一个有关聘请律师陪同购房的问题。首先，一定要选择能够充分维护购房者的合法权益的专业房地产律师，特别是要选择一个责任心强且十分熟悉房地产法律法规知识的专业房地产律师。好的律师一般对当前的房地产市场都有较深入的了解，能够在为购房者提供法律服务的同时，给购房者的购房投资提供有价值的投资分析。这样购房人的合法权益才能得到真正有效的法律保障。其次，一定要与律师事务所协商签订委托代理合同，它能够确定律师事务所与购房者在代理该项法律事务过程中的权利义务。委托代理合同是律师代理具体法律事务的基本性文件，委托代理合同的基本内容包括：购房者即委托人的姓名或名称、所委派律师的姓名、委托事项、委托代理权限、双方的权利义务等条款。最后，还不要忘记由购房者单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书，是明确律师办理具体法律事务代理权权限范围的法律文书。它是实施授权行为的标志，是产生代理权的直接依据。授权委托书的基本内容包括：购房者即委托人的姓名、住址，代理律师的姓名、工作单位、住址、代理权限和期限等。

　　在本案中，我们都是依照上面的提示与韩先生签订了合同及委托书。下面我将与韩先生的交流结果及事后的风险提示，以问题的形式归纳如下：

　　首先，我们在决定购买某个开发商开发的楼盘前，要对土地使用权抵押的情况进行审核。

　　开发商往往为了融资将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况销售房屋，将对购买人形成根本性法律障碍。为防范此风险，购房者可向土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。

　　其次，还要认真审核开发商应当办理的法定手续。

　　商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的 开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。要注意查看卖方的“五证”、“两书”、“一照”。“五证”即：国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。“两书”即：商品房质量保证书和商品房使用说明书。“一照”即：企业法人营业执照。

　　再次，我们在审核完成以上是相关情况后，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身，我们要明确一点，那就是《商品房买卖合同》是可以进行修改或补充约定的。

　　开发商常常以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由，将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。其实，购房者应该明白，格式合同条款也是可以修改的。格式化商品房买卖合同有很多条款是填空、选择条款，还设置有专门的补充条款，这些条款的内容正是留给购房者与开发商协商共同确定的;而且，就是印刷好的固定条款也可以提出修改。购房者不应轻易信赖、屈从于开发商，应该理直气壮地要求将自己的意愿反映到合同中。合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。

　　第四，我们务必要重视合同附件。

　　合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、装饰设备标准、质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理办法等，补充协议条款也常常列为合同附件。显然，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。

　　第五，谨慎对待违约责任条款的约定。

　　商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额多数少得可怜，有的逾期一年的违约金不过几百元而已。因此，购房者一定要注意这些细节。同时，还应该约定：(1)规划、设计的变更致使购房者解除 购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金;(2)由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。(3)加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

　　第六，签订商品房买卖合同后，对于您已经收集的商品房的销售广告和宣传资料应当妥善保管。

　　商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，购房者应当妥善保存销售广告和宣传资料。

　　韩先生在我们的陪同下，顺利的与开发商签订了合同，并同时办理了相关贷款事宜。在服务结束后，我考虑到韩先生日后还有收房、办理产权证等一系列的工作要做，所以又为他提供了一份对于日后办理房屋相关事宜的风险提示。对于这部分内容，我想日后我会通过一系列文章具体阐述。