房屋抵押应注意什么

　　随着市场的活跃，消费信贷的兴起，房地产抵押现象越来越普遍，但是房地产作为不动产，其抵押有严格的法律限制，决不能任意为之，笔者试举例说明。

　　房地产抵押要登记吗?

　　齐某是一个体户，长期从事大宗商品贸易，前不久因市场行情没摸准，导致血本无归。后仍不死心，想赚回来，就找到他在某电脑公司当老板的同学张某借钱，张见其亏成这样，觉得风险大，不敢斥资借给他。齐说，他可以以自己三室二厅的房屋作担保。在齐的强烈要求下，张同意借56万元钱给齐，并与其签订了房屋抵押合同。签字画押后，张总是感到不踏实，不知道法律还有没有其它什么特殊要求?

　　张某的担心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它为标的物的任何行为，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。齐某以自己的房屋作为债务的担保，抵押双方必须同时去房屋管理部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为一旦要发生产权转让行为，若没有相尖的证据资料，处理将十分困难。

　　哪些房地产不能抵押?

　　某市的一所学院在建设一栋学生公寓时，因资金不够，向市建设银行贷款200万元。市建行让其出具担保，学院以校实验大楼作担保，双方并在借款合同的相关条款中具明。年底省建行法律顾问室在进行经济合同检查时，发现市建行与学院签订的合同存在明显违法之处，责令改正。那么他们的合同究竟有什么问题呢?

　　该学院与市建行签订的合同确是违法的。《城市房地产抵押管理办法》明确规定：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢?因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行而被处理，而公共福利事业关系百姓民生，把它们作为抵押对象，会给人们的日常生活造成混乱。

　　有房地产抵押的债权享有什么特权?

　　A厂因长期经营不善，欠债较多，一栋厂房被法院拍卖，债权人B公司与C银行先后向法院申报债权，B公司以先来后到为由，要求法院先将拍卖款项还给他们，而C银行则竭力反对，认为他们才是最有权首先得到债务清偿的。法院支持了C银行的请求，请问这究竟是为什么呢?

　　这是面其实有个优先受偿权问题。原来A厂在向银行贷款时，曾将厂房作抵押，而A厂与B公司的债权债务是业务往来中发生的，也没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在债权逾期得不到清偿时，房屋抵押权人有优先得到清偿的权利，而且它优先于普通债权，同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押。

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