房屋抵押要注意的问题

　　国家担保法规定抵押合同自登记之日起生效，当事人未经登记的，不得对抗第三人。上海市房地产抵押办法规定，房地产抵押关系设定后必须向房地产登记机关办理抵押登记，未经登记的房地产抵押关系不得对抗第三人。这些规定可以规范抵押行为，同时保护了抵押权人的权利。如果抵押人因债务问题引起纠纷时，在众多的债权人之间，抵押权人就有优先受偿的权利，而未经登记的抵押关系当事人要主张自己的抵押权就不能得到法律的保护。

　　因此，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。以自己的房屋作为债务的担保，抵押双方必须同时去房屋管理部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为一旦要发生产权转让行为，若没有相尖的证据资料，处理将十分困难。

　　哪些房地产不能抵押?

　　我国《担保法》规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等 建筑物抵押，其占有范围内的土地使用权同时抵押。

　　另外，土地所有权不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可用以抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会轩体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。所有权、使用权不明或有争议的房地产不得抵押。依法被查封、扣押、监管的房地产不得抵押。

　　建设部《城市房地产抵押管理办法》也规定，列入文物保护范围的建筑物、有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆迁范围的房地产不得抵押。 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢?因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行而被处理，而公共福利事业关系百姓民生，把它们作为抵押对象，会给人们的日常生活造成混乱。

　　以上法律规定要求我们在接受他人以房地产作为抵押时，一定要认真审核相关手续、证明等，确信设定抵押的房地产是否符合法律规定。因为以上述房地产作抵押，该抵押为将因违反法律规定而无效，届时抵押权人将无法行使抵押权，从而使自己的权益受到不应有的损害。

　　有房地产抵押的债权享有什么特权?

　　a厂因长期经营不善，欠债较多，一栋厂房被法院拍卖，债权人b公司与c银行先后向法院申报债权，b公司以先来后到为由，要求法院先将拍卖款项还给他们，而c银行则竭力反对，认为他们才是最有权首先得到债务清偿的。法院支持了c银行的请求，请问这究竟是为什么呢?

　　这是面其实有个优先受偿权问题。原来a厂在向银行贷款时，曾将厂房作抵押，而a厂与b公司的债权债务是业务往来中发生的，也没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在债权逾期得不到清偿时，房屋抵押权人有优先得到清偿的权利，而且它优先于普通债权，同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押。

　　出现哪些情况，抵押权人可以处分房地产：

　　1、债务期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

　　2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

　　3、抵押人被依法宣告解散或者破产的;

　　4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

　　5.抵押合同约定的其他情况。

　　根据我国法律规定，抵押合同应以书面形式订立， 并且须办理登记后方才生效。 未登记的合同无效。

　　1、抵押合同的主要条款

　　( 1 )抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所;

　　( 2 )主债权的种类、数额;

　　( 3 )抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地向积及四至：

　　( 4 )抵押房地产的价值;

　　( 5 )抵押房地产的占用管理人，占用管理方式，占用管理责任及意外损毁、灭失的责任;

　　( 6 )债务人履行的期限：

　　( 7 )抵押权灭失的条件;

　　( 8 )违约责任;

　　( 9 )争议解决方式;

　　( 10 )抵押合同订立的时间与地点;

　　( 11 )双方设定的其他事项。

　　2、签订抵押合同的注意事项

　　( 1 )签订合同时，必须注意对照主债合同的有关条款：

　　( 2 )以预购商品房贷款抵押的，须注意提供生效的预购房屋合同;

　　( 3 )在签订合同前，首先要了解哪些银行可以办理抵押、贷款利率、期限、 首忖付款项等，同时，若为预购房，还必须了解开发商的资信，银行是否愿意为该项目发放贷款等，知彼知己，才能保证申请贷款及时、成功;

　　( 4 ) 签订合同时，还须注意保险、公证等问题。