房屋抵押及转让

案情简介：



　　1997年6月，陈某与佛山某银行签定抵押贷款合同，约定银行贷给陈某人民币20万元，陈某以其所有的一套空置商品房作为贷款抵押，贷款期限为一年。签约后，银行即将20万元交付给陈某，双方并办理了抵押登记手续。1998年6月，陈某尚未归还银行贷款并知悉刘某欲购买一套商品房，便与刘某商定将陈某抵押贷款的商品房以25万元的价格卖给刘某。双方签约后，刘某即支付了25万元房款，并对该商品房进行了装修，但双方仍未办理商品房过户手续。银行得悉后，认为自己对该商品房享有抵押权，陈某无权转让。银行遂向陈某、刘某提出异议。三方经多次协商未果。1998年7月，银行以陈某不履行到期债务损害其合法权益为由，向人民法院起诉陈某、刘某，请求判决确认陈某和刘某签订的房屋买卖合同无效；判决确认银行对商品房享有优先受偿权。陈某答辩称：讼争商品房是我和妻子的共有财产，抵押行为未经妻子同意无效；我转让商品房给刘某合理合法。刘某答辩称：买卖合同是经双方多次磋商后签定的，对于商品房已抵押一事并不知情，购房款已如数交付，过户手续亦正在申请办理中，且已对讼争商品房进行装修，我是善意购买，不同意终止合同。



　　1998年10月，人民法院对本案进行了公开审理，原、被告双方在法庭上自愿达成和解：陈某一次性清偿债务20万元及利息给银行；刘某享有讼争商品房的所有权；银行向法院申请撤诉。法院裁定准许，本案终结。







律师点评：



1、抵押行为效力。《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案中，陈某以讼争商品房是夫妻共有财产，抵押行为未经妻子同意无效为由进行抗辩不当。从法律上讲，婚姻关系存续期间，讼争商品房确应视为夫妻共同财产，但这只是一种对内关系。对外，讼争商品房产权人为陈某，作为产权人的陈某不论是否征得妻子同意与他人确立的抵押关系都是有效的。况且，陈某和银行已经办理了合法有效的抵押登记手续。因此，该抵押合同是合法有效的。



　　2、转让行为效力。《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《城市房地产抵押管理办法》第49条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效。”本案中，陈某未征得银行同意将抵押商品房转让给刘某，同时又未告知刘某抵押的事实，其转让行为应属无效。依法，陈某欲转让讼争房产应先解除房产抵押。



　　3、抵押权的实现。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”本案银行提起诉讼，主张对讼争抵押商品房享有优先受偿权符合法律规定。三方最终在法院主持下调解结案，妥善解决了抵押、转让讼争。