房屋抵押借款合同惹争议

房屋抵押借款合同惹争议

上海创金房产咨询公司（简称“创金公司”）系本市一家房产服务中介机构，同时提供小额房屋抵押借款服务。个体经营者王某因经营原因，急需一笔短期的资金。于是王某向创金公司提出借款请求。由于创金公司是由朱某出资设立的民营公司，朱某认为纯粹的抵押担保在权利实现时颇费周折，为能使创金公司的权利实现更为便捷，朱某又要求王某就该房屋与自己签订房屋买卖合同，并办理了过户手续。房屋买卖合同约定，届时王某如归还创金公司借款，则朱某归还房屋；王某如未能全额还款，则朱某有权变卖房屋。手续办完，创金公司向王某出借款项人民币20万元，但是借款到期时，王某只归还8万元，朱某为确保创金公司的权利及时实现，于是欲直接把系争房屋出售。王某认为朱某无权出售该房而诉诸法院，经法院审理，判决支持了王某的诉请。

　　>>律师视点

　　本案朱某的出售行为未获法院支持，基于以下原因。

　　首先，房屋买卖合同其实质为借款抵押合同。很显然，本案中创金公司是为实现自身的主债权而欲将王某的房屋作为偿债担保，并为更好、更便捷实现自己权利，而“创新”签订了“买卖合同”，按当事人意见自治原则，该买卖合同实质仍为抵押担保性质。

　　其次，朱某直接取得系争房屋所有权的约定与实践操作违反了我国担保法相关规定。根据我国《担保法》等法律、法规规定，担保协议不能直接约定抵押权人在主债务未获清偿时即可获得担保物所有权。

　　>>律师提醒

　　1.本案中创金公司设定的对还款的担保权，则应当与王某订立担保协议，并进行抵押权登记，该作法实际上已能很好地保障了自己的权益。而创金公司的“创新”做法，实际上有违公平原则，并违反了法律规定，并不为法律认可；

　　2.根据法律规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以按抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。本案中，创金公司的行为违反了抵押权实现的程序。