购房按揭贷款与房产抵押贷款有何不同？

按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，就是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与给银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有贷款本息及相关费用后可将期房产权赎回，取得房屋产权。如果买方未能依约履行还本付息、及时支付有关费用的义务，银行有权处分按揭楼宇并优先得到偿还的民事法律行为。



　　“按揭”本质上是一种抵押贷款的方式，但其同我国传统民法理论中的“抵押”有所不同，人总行公布的《个人住房贷款管理办法》中，供款人以所购自用住房作为贷款抵押物的方式，就已经接近于按揭制度。



　　1．设立方式不同。抵押权的设立，一般通过限制抵押人所有权，将房地产标的物的价值支配权转让给抵押权人，即在抵押标的物上设立担保物权的方式设立。而按揭权人对设定按揭权之楼宇享有的是一种债权而非物权，无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立，必须以转让房地产期待权给按揭权人即银行为条件，获得银行的贷款。 　　

　　2．法律关系主体不同。抵押关系中，若债务人即是抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人与抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭权人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房地产开发商）。 　　

　　3．先期条件不同。买方要向银行申请按揭贷款，必须先期向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后才能向该银行申请按揭贷款，并且，抵押贷款用途既可用以购房，也可以作他用，而按揭贷款却只能用以购房。 　　

　　4．标的物风险责任承担不同。抵押关系中抵押物风险由抵押权人或抵押人承担。而楼宇按揭中，标的楼宇的风险既不由按揭人承担，也不由按揭权人承担，而是由按揭双方以外的房地产开发商承担。如在工程竣工验收前楼宇遭毁损的，开发商应将所得的保险金交付按揭权人处理，按揭人与按揭权人对按揭楼宇的灭失、毁损不承担责任。