怎么判定商品房已交付使用？

　　房屋交付环节上出现的纠纷主要有两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而拒绝受领引发纠纷;二是买受人接受房屋后认为房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要求给付逾期交房违约金。

　　审判实践中，各方对涉及商品房交付使用条件的法律法规的理解观点不一。因此，有必要厘清现行规定对商品房交付使用条件的涵义，准确认定合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房人和商品房开发商合法权益。

　　一、问题引出：商品房买卖合同纠纷实例

　　2008年11月26日，原告孔某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的某公寓1幢东区1202号商品房出卖给原告，约定出卖人应在2008年6月30日前依照国家和地方政府有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。

　　合同订立后原告依约支付全部房款，被告于2008年10月8日电话通知原告交房，次日交房时因原告主张延期交房的赔偿而致交房未果。

　　同年10月16日，被告向原告发出挂号信，书面通知原告收房。10月19日原告再次与被告交接房屋，但因原告认为被告出具的当地政府相关文件不足以说明商品房验收合格，坚持要求被告提供工程竣工验收备案表并拒绝交接致交房未果而诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工单位、监理单位、建设单位(本案被告)、设计单位和城建档案管理机关五单位盖章的单位工程竣工验收证明书,但未办理竣工验收备案手续并取得竣工验收备案登记表。

　　法院认为，2009年1月13日被告提供的单位工程竣工验收证明书证实某公寓1号楼经建设、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实2009年1月13日后讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。至于原告主张的竣工验收备案表才能证明讼争房屋验收合格问题，因备案只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，且竣工验收备案表亦不是双方合同约定的交付条件，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。但被告前两次通知交房时并未提供双方约定应出示的商品房验收合格的证明文件，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。诉讼中，被告于2009年2月19日开庭时向法院提交讼争房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和单位工程竣工验收证明书并同意交房，但原告仍拒绝接受，故此后逾期交房责任由原告自己承担。另被告延期交房三个月有事实依据，符合合同约定。综上，法院判决被告承担从2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房违约金。

　　引发当事人之间矛盾的主要因素，是双方对合同约定的商品房交付使用条件的理解不一样，这也是双方主要的争议焦点。问题在于如何跳出双方各自思维定势，从现行法律法规中找出对商品房交付使用条件的规定，认真加以厘清，准确理解立法用意并在实务中予以适用。

　　二、实践中对商品房交付使用条件的一般约定及理解

　　商品房买卖合同履行过程中，依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房俗称交房是开发商应当履行的主要义务，依约接收符合合同约定的房屋则是买受人应当履行的一项义务，否则将承担相应法律责任。

　　对于房屋的交付使用条件的约定，原建设部和国家工商行政管理局于2000年9月13日出台了《商品房买卖合同示范文本》，该示范文本第八条交付期限中明确约定：“出卖人应当在某年某月某日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件;5、_____。”

　　实践中，商品房买卖双方对交付使用条件一般选择第1项，即约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件或经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。案例中双方当事人对交付条件的约定也是采用第1项。此约定从表面来看并无问题，但在实际操作中却会出现大相径庭的两种不同解释。在合同履行过程中，开发商主张的解释是:经验收合格或具备验收合格条件是经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收合格;而买受人的理解却不同：经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表，这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前提条件。

　　三、现行法律法规框架下对“商品房交付使用条件”的正确理解

　　现行法律法规的框架下，如何正确理解“商品房交付使用条件”，即俗称的交房应该具备什么样的条件，是解决上述案例中双方当事人矛盾以及类似纠纷的关键。

　　对于商品房交付使用条件，现行法律法规的规定有以下一些：

　　1.[法律]1995年1月1日颁布实施并于2007年8月30日修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　2.[行政法规]1998年7月20日发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　3.[行政法规]2000年1月30日颁布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

　　4.[部门规章]2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

　　5.[部门规章]2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

　　对于上述法律法规关于商品房交付使用条件的规定，法学界、司法实务界的观点不甚一致，与上述案例中开发商和购房者之间的分歧类似，归纳起来主要有两种：

　　一种观点认为只要讼争商品房所在楼经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，出具了四方签字盖章的验收合格证明并达到合同约定的其他条件，即达到了上述约定中的商品房交付使用条件，可以交付。

　　另一种观点认为，根据相关法律规定，房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案，建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用重新组织竣工验收。因此，竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”，未经过验收备案并取得竣工验收备案表则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件，开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金

　　综合上述法规法规和部门规章中对商品房交付使用条件的规定，笔者分析认为，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。因为房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，而竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行，未经验收合格不得交付使用。而对于案例中原告所述的竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准。

　　国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。

　　另外，根据建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”

　　由此可知，经过竣工验收合格的房屋交付使用后，购房人如果认为房屋主体结构质量不合格的仍然享有救济手段，那就是委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测，如果检测不合格的可向开发商提出相应赔偿主张。

　　因此，我们可以得出这样的结论：在商品房交付使用条件的理解上，如果双方只是约定“将验收合格并符合合同约定的其他条件的房屋在指定期限内交付”，只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。当然，如果双方当事在上述约定基础上另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一，则应该认定双方的此项约定有效，确认双方的意思表示，将竣工验收确认文件和竣工验收备案表作为是否符合交房条件的裁判标准。

　　(原文标题：商品房交付使用条件的法律界定)