投资房产的入门十二式技巧

　　房产投资入门十二式

　　第二式——掂掂钱袋：有多少钱办多少事儿。

　　投资什么档次的物业?投资几处物业?都要视各人资金状况而定。先算算你有多少可动用的资金，然后再减去这几项投入：

　　1、首付款;2、房子交付前的供楼款;3、交房后，装修款(毛坯房)、家具配置款及其间的供楼款、物业费以及每年的取暖费;4、寻找租户的费用，包括给中介支付的1个月租金款等;5、应付风险的资金——房子不可能随时有租户排队续租，你至少要有应付3-5个月的空置费，包括物业管理费和月供款。若你的资金对上述费用富富有余，可以考虑投资多处房产。但是，最好别把前一套房子的租金赢余算进你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房，也只能把5套房子的租金当成稳定、可靠的资金积累。永远打出富裕，可保你在投资中游刃有余。(当然，考虑到不能把鸡蛋放在一个篮子里，你在多处房产投资外也最好做点别的生意。)

　　第三式——反躬自省：你对房产了解多少?

　　就象股市一样，房产投资也需要信息。比如说炒“楼花”(通俗点叫倒房号)，你能迅速得到消息并判定一个楼盘的投资价值吗?再如出租经营，你有足够的渠道把房产推租出去吗?对地产圈的了解程度，有无业内的朋友，将使同样一个楼盘的投资者创造不同的投资业绩。

　　第四式——算计租户：请多大和尚盖多大庙。

　　北京近期房价几乎没有象香港、新加坡、东京等地区暴涨的可能。香港、新加坡土地稀缺，东京处在地震带，有土地也不能盖高密度房屋，北京则完全不一样，现在连二环边还在冒项目，更别说四环、五环了。所以，不要指望1块钱买房子，5年以后卖2块。增值虽不能保证，但保值还是可能的——若房价能随着通货膨胀率上升就算幸运的，基本跟存钱一个道理。因此，房产盈利目前就只有出租经营这一主要渠道。从这个角度来说，锁定将来的租客群，然后根据他们的需求和支付能力选择物业实施投资计划的第一步。

　　目前已成势的投资区域一般和商圈相连，比如国贸商圈、燕莎商圈、亮马商圈、亚运村商圈、中关村商圈等，你瞄准的租户群就是这些商圈中的从业者。一般来说，东部商圈的房子多租给各跨国公司的外籍职员，他们要的是舒适和有品味的居住条件，能支付8000-13000元的月租金，所以高档外销房好销;中关村是外地来北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。当然，同一区域的项目也会有差异，如中关村会因为缺少高档外销公寓而使那里的个别项目租金甚至高过东部，而东部因外销公寓“扎堆儿”会使有的项目成为“二流老外”(韩国人、俄罗斯人等)的乐园，月租金相对较低。

　　第五式——检查“篮子”：考察项目合法性和规范性。

　　要避免“竹篮打水一场空”，就要首先考察你放鸡蛋的篮子是否牢靠，亦即项目的合法和规范性如何。现在的北京人屡屡被精明商人所牵引，一会儿买“地点”，一会儿买“地段”，一会儿买“商圈”，现在又开始买“品味”，很少有人想过买一个真正过关的产业，而这恰恰是投资行为的基本常识。试想一下，若房子延期交付，或质量不合格，要你天天打官司，还有什么精力去投资?

　　第六式——对症下药：哪类房产适合你投资?

　　尽管理论上购买房产本身就是投资，但并不是所有的房产项目都适合投资，你得先弄明白房产的类型和其特点，才可定下大的投资方向：

　　1、外销房和内销房。

　　忽略位置和物业管理等因素不计，以100平方米为例，一般内销房每平方米4000元，一套房子40万，可租到3000元左右每月;高档外销房每平方米8000元，一套房子80万，月租金却可达8000元左右，投资回报率高低一见便知。况且，要找内销房租户似乎比找外销房租户要难，因为内销房供应量太大，还有大量的公房，租客都是创业阶段的年轻人，房租能省则省，不是摆阔气的时候。但是，从另一方面来说，一旦所投资的外销房押宝没押准，就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗。

　　2、现房和期房。

　　买期房的好处是：一般项目初期的认购价和开盘价较低，并能挑到合适户型，升值空间较大，风险是：实际交付的现房和承诺可能有出入，影响投资预期。买现房的好处是：眼见为实，尤其社区氛围、物业管理已成熟的现房，更好考察其投资回报。但是，北京的现房要么是尾房，要么价格已升了很多，要么就是卖不动的空置房了，难谈投资二字。

　　3、一手房和二手房。

　　二手房也有很多“淘金”机会，比如趁人之危(出国或生意窘迫急需现金)压价买房，购买将要高价拆迁的旧房，购买黄金地段的旧房出租等等。和一手房相比，二手房投资更需要可靠的房源信息。另外，虽然总价低，但由于其首付按规定要达到40%，各种税费高、手续复杂且租金上不去，所以门槛并不象想得那么低。

　　4、关于别墅投资。

　　投资郊区别墅还是市区边缘的低密度住宅是不同的。别墅本身是第二居所，搞得不好，就是给保姆买的逍遥宫。而市区边缘的低密度住宅，则要了解附近规划如何，是否在不远的将来交通有明显改善，是否有足够的“有钱人”可能看上这里。至于自称“糖耗子”的项目要具体分析，太大了总不是好事情，人杂，社区环境保证不了。对于一些闲置的郊区别墅，比如顺义一些开发商也售也租的项目，可以采用先找租客再买的方式，甚至先从发展商那里租来转租给租客，若感觉能长租，可再办理购买手续——就是先做中间人、然后做房东的投资法。

　　5、关于混淆了“商住”概念的房产投资。

　　要十分小心!如果一个项目是住宅，那么依照目前国家的法律，将根本不能以此为办公地点注册公司，也不能挂牌;如果一个项目是办公楼，那么它除了产权只有50年外，其设计标准和基本建筑装修也多是按照办公楼设计的，不适合居住。因此，对于又商又住的楼来说，公司会不满意自己办公楼里每天出出进进一些抱着孩子或者提着菜篮子的保姆，住户会不习惯自家楼里总出现一些陌生的、各式各样的生意人。所以，“商住”即便是香港等地特有的模式，也不适合中国人、特别是北京人的思维模式。投资这样“商住”项目的结果将是：买了房子找不到租客。

　　6、关于“写字楼”投资。

　　普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用“业主委员会”的办法来管理还是未知，即便是，一个小单元的小业主利益，也往往被一些大单位的业主忽略。因为权力是按照面积分的，而写字楼往往有很大面积的买家，他会有更多发言权，你将无法行使、表达自己的权力和意愿。另外，写字楼的物业管理费十分可观，如果不能按时出租，自己又用不得，那物业管理费的支付是非常沉重的负担。

　　第七式——眼光放长：看到不动产位置的“漂移”。

　　不动产投资“位置、位置、位置”的定律并不一定是真理，因为城市的重心区位是会漂移的。以三里屯周边为例，60年代初不少住户是起“党员带头”作用搬来的，一直到80年代末，这个地区才开始有起色，现在的拆迁价已达到7、8000元每平方米。一般来说，当一个区域炒得火热时，往往意味着它气数已尽，因为房子盖成了是70年不变的，而一个地区成型后，其发展空间很快受到限制，它的中心地位也将向别处漂移。因此，了解市政规划并作分析判断，才能选中投资色彩不会很快被冲淡的区位(繁荣期至少在5年以上)，或是5年后才凸现投资潜力的区域。

　　第八式——挑瘦拣肥：找个小社区。

　　租户(尤其是外籍租户)不喜欢大社区，除了大社区人群构成复杂，气氛不好外(想象国内环境糟糕不就是人多闹的吗)，物业管理也很难上档次。一般来说，投资型房产的社区规模应在1000户以下为宜。

　　第九式——以稀为贵：定个好户型。

　　挑户型的最重要原则不是面积——有媒体说两居比三居好租是片面的，虽然看起来小户型租得是好一些。保证房子租得好的首要条件是，你挑的户型在这个小区里比例很少，尤其对于一个主打投资概念的楼盘更应如此。因为，一种户型越多，意味着小区内你的竞争对手就越多，如果他压低房价的话，大家的利益都会受损。

　　户型上另一个不能忽视的要点是：最好有双卫。事实证明，外销公寓的租户一般都要求自己独用主卫，而给来访的朋友、客人用客卫。

　　第十式——拘拘小节：会所、园林等“零碎儿”配套不能少。

　　有人说投资型房产不需要园林、会所或其他配套，这纯粹是胡扯。租户可能事先并没怎么强调他多在意环境，但在他居住感受的形成中，园林、绿化、会所是最重要的，感觉舒适、自然、放松，他才可能长期续租。

　　对于高档公寓来说，配套中目前应放在第一位的是游泳池，实践表明，很多外籍租户都认为游泳池是社区的必备设施，远比什么高尔夫、OK厅重要。

　　第十一式——枪口冲外：花银行的钱，挣自己的钱。

　　选好了房产，用什么方式购买?当然是贷款了。眼下，一人投资多套房产还允许，只要开得来收入证明就行，而在国外，想为房子贷第二次款?门儿都没有。所以，还是趁着大好时机花银行的钱、挣自己的钱。话又说回来，一个对投资感兴趣的人，肯定不会一次性付款，能用10万的投入去搏100万元中含的利润，玩的就是这个心跳!

　　末式——抓住“七寸”：物业管理是压轴戏。

　　好了，现在是你入门式的最后一步，如果这个收式作不成功，则前面的招式都是白摆——要是说前面的十一步加起来在房产投资的权重占50%的话，这最后一条物业管理，则占了另外50%，其实可能还不止!

　　香港物业管理的最新理念已经到达了“让居住者有帝王的感受，让物业保值升值”的阶段，而国内物业管理者甚至还不知道谁是他们的老板、谁是他们的客户、管什么和怎么管。这一点使投资目前对于北京人来说，几乎是在赌博——房子还是大坑呢就开卖了，谁能说得准以后物业管理的事儿?所以，一些物业管理受到肯定的现楼社区(如朝阳园)，虽然房价不低、周边新项目层出不穷，还是受到投资者的追捧。盖房子是1、2年的事情，房产投资(不包括房产投资中炒卖“楼花”等特别投资行为)至少是5-10年的事情，对于眼下几乎每天一个新项目的北京楼市来说，楼盘一定是新的比旧的好。那么旧物业的投资回报如何能够超过众多新物业，使业主不会炒房炒成房东?就只有物业管理这唯一一个渠道了。