公房系列之三：售后公房的产权问题

作者：张黔林 律师

一、 关于九四方案
“九四方案”指的是按1994年上海市政府<关于出售公有住房的暂行规定>购房的方案，九四方案是对这个规定的简称。九四方案在产权登记上存在一定的缺陷，比如，当父、母、子都有资格购房时，九四方案规定产证只能登记为一个人，其他人不能登记为房屋的共有人。这为日后的纠纷设下了隐患。因为公房是国家给予的福利，而不是仅给家庭成员中某一个人的。在这种情况下，如果产权人擅自将房屋出售或抵押，就不会受到其他共有人的约束，但实际上按九四方案购买的产权应由家庭成员所共有。

1996年上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》，规定按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内，有五类人可以要求确认为房屋产权的共有人，这五类人是：购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人。

二、 按九四方案购买的公有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为房屋的产权人？
根据<关于出售公有住房>的实施细则的规定，“按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人”，因此，未成年人的同住人不具备购房的资格，也就不能确认为售后公房的产权人。

三、按九四方案购买公有住房，具备可以主张产权共有条件的人，生前未主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额？
如上面所说，按九四方案购买的公房，有五类人都可以要求确认为产权的共有人，但如果这些人在生前没有提出要求，这种权利能否继承？根据目前上海法院的规定，如果生前没有主张这个权利，应认为对房屋产权归属于登记人名下无异议，因此人继承人不能再主张。

由此看来，上海高院对五类人可以诉讼时效内主张产权的规定仅是对九四方案的补救措施，有资格确认的共有人如果在购房时并不想放弃权利，但限于规定又不能登记为共有人，那应当在生前及时起诉，以法律文书的方式要求确认为房屋的共有权人。如果在生前没有起诉，可以认为他放弃了这种权利。继承人继承的前提是有明确的产权，对还没有经过确认的产权是不能继承的，因此在这种情况下，继承人不能主张继承。

四、婚姻关系期间购得的售后公房登记为一方名下的，是夫妻共同财产还是个人财产？
在婚姻存续期间购得的售后公房，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外,该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房买卖合同签订的时间确定。

根据这个规定，一方在婚前取得的公房(不管是单位分的还是父母留下的)，只要婚后买下了产权，就算产证登记在一方的名下，那房屋的产权还是夫妻共同财产(除非另有书面的约定)，在离婚时另一方都可以要求分割。