司法是最好的第三方监理

　　我不太赞成国内的物业管理（服务）在初始定价阶段强制引入第三方监理机制。现行的物业管理初始定价，运行成本，财务核算是有一些问题，但再搞个第三方监管机构来监管，事情会变得更复杂。

　　因为，目前政府已经设立了各级主管部门，所以物业管理行业并不缺少行政监管机构，也不缺少行业规章制度，缺少的是责任与诚心，缺少的是道德与信仰，缺少的是充分有效发挥司法机构的职能。

　　最为直接有效的解决方式是：充分发挥司法机构的功能！美国物业管理行业就是这么做的：

　　首先，房产开发商的建楼过程全部由政府的楼宇局监管，图纸，施工，质量，安全等都要经过政府的楼宇局审核批准，消防系统还要有消防局审核批准。楼盖完了，施工结构，水电煤，通风排放，内置外貌等等一切检查都通过了，买楼业主只要放入家具，拎了包就可居住享受，这时楼宇局发出了居住证书，简称：CO（Certificate of Occupancy ）。美国人把CO叫大楼的“出生纸”，有了出生纸，表示一栋新大楼诞生了，合法了。

　　美国政府为了保护购房的老百姓利益，不允许，也决不发放房屋预售批准书，让开发商出售存在巨大不定因数的楼盘，把风险转嫁给老百姓。政府的缺点是很怕老百姓，“美国穷人一声吼，总统也要抖三抖”这个问题很严重！当然，房屋不能预售这一个规则，大大避免了今后的物业管理中发生业主与开发商之间的矛盾与纠纷。

　　开发商要出售该楼，在出售建造的楼宇之前，要写一本销售计划书，书里要写清楚大楼的地址，结构设备，买卖细则，管理体系等几百条说明，《公寓销售手册》经过司法局审查通过后，定位法律文件。

　　销售书内的所有条款，一旦确认后不可以擅自改变。开发商不可以随行就市一天一变，擅自决定房屋价格及物业费的更改。

　　大楼建造过程中有结构材料，单元设计，设备更换及价格等任何变化，建造商要立即委托律师对出售计划书进行修正(amendment)，上报司法局再次批准。同时要把修正本附在销售计划书中，要让业主相信与证实你的修正是经过法律程序的。

　　开发商可以把自己的公寓定在五星级标准，也可以定在二星级标准，一切由你说，由你计划。关键是各级地方政府的司法部门会根据联邦与地方的法律来审阅你的计划与诺言是否符合法律与市场规律，有没有欺骗的隐患，决定批准楼盘可上市出售与否，这发挥了第三方监理机制的功能。

　　如果公寓出售之后，业主与开发商之间发生争执，业主与业主委员会有冲突，管理公司与业主有纠纷，如果通过协商不能解决，一旦上了法庭，双方律师都会以公寓出售计划书为准则进行辩论，法官判决也以此为依据。

　　有一点很清楚，美国比较重视司法，物业管理中的物业费，不是通过物价局，消费者协会来衡量制定的，连公寓大楼的业主委员会人数，选举方式, 任职期限, 责职范围也都要通过司法部门来审批通过。

　　其次，开发商与消费者之间的买卖，业主的二手房交易无论是否有中介，整个的交易过程，双方都要请律师。这个律师就是执行第三方监理机制的功能。各方的律师要保护各自的客户，详细地为客户审核每一个文件，包括要给客户解读销售计划书中的内容。

　　销售计划书中的物业管理部分，在新的业主委员会成立后，业主可以通过业主大会进行讨论研究，修正通过，成为新文件，保留七年，地方司法部门在处理物业管理案例时，这些文件与销售计划书的条例一并成为法律依据。

　　上世纪90年代中期，笔者在美国管理酒店式公寓，我们提出的管理制度是“简单，简单，再简单”，制度愈简单，问题俞清楚，制度复杂，机构重叠，每天跑出来几件有点理由的怪事，使小事变大，简单变复杂。这就是我不赞成国内的物业管理（服务）建立第三方监理机制的原因。我们应该全面使用国家机器这个监理机制。

　　作者系纽约资深物业管理顾问