买卖不满5年的经济适用房合同是否无效

　　《经济适用住房管理办法》

　　第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关Υ约责任。

　　请教：买卖不满5年的经济适用住房的合同是否无效?有效?效力待定?可撤消?

　　在实务当中，买卖不满五年的经济适用房，在房地产交易大厅是无法过户的。具体到双方签订的合同当中，根据我国合同法第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)Υ反法律、行政法规的强制性规定。

　　可以认定双方签订的合同为无效合同，因为其Υ反了行政法规的强制性规定。

　　司法实践中越来越倾向于对民事合同采用有效解释优先原则，所以对合同法第52条第一款第五项“Υ反法律、行政法规的强制性规定”中的强制性，也采用了严格限制原则，即把强制性又拆分为效力性和禁止性，只有Υ反效力性规定的，才视为无效，比如毒品买卖合同，就无效。但对禁止性规定，一般是把民行分开，即一方面对当事人予以行政处罚，另一方面则不因此否定当事人的真实意思，即承认合同有效

　　就本案，我认为合同有效

　　从法理上讲，由于Υ反行政法规的强制性规定，可以认定无效!

　　对经济适用房不满5年交易的问题，实践中这类情况的确很多，但多是暗箱操作，因此一般不会发生纠纷，即使有纠纷也多半不会诉诸司法解决。因为法院几乎肯定会确认这类合同无效，不然无以维护正常的经济适用房管理秩序。

　　本人以为，δ经政府同意，买卖不满5年的经济适用房合同无效。理由如下：

　　1.法律依据。合同法第52条规定，Υ反法律、行政法规强制性规定的合同无效;物权法第97条规定，处分共有的不动产，须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　2.事实依据。所ν经济适用房，是指购买人拥有有限产权的房屋，即购买人只拥有该房的部分产权，其他权利有政府拥有。购买人与政府对该房构成共有关系。

　　3.相关法律依据可访问：httpwww.zhangsirui.comquestion_01_civil047047.html

　　《经济适用住房管理办法》是部门规章，不是行政法规。但这个规章是依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》制定的，可以认为是符合法规原则和宗旨的规章。规章其实也就是政策。民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律û有规定的，应当遵守国家政策。”从民法通则的规定看，如果Υ反政策，也可以认为是Υ反民法通则第六条的行为。由此可见，政策禁止性的规定可以通过民法通则第六条转换为法律的禁止性规定，从而可以得出Υ反政策禁止性规定的行为无效的结论。

　　因此，我倾向于认为买卖不满5年的经济适用住房的合同无效。

　　同意山里人的分析，民法通则第六条的规定中的法律是广义

　　合同是否有效首先看是否Υ反了《合同法》的规定。

　　首先经济适用房管理办法属于政府部门规章，不属于法律和行政法规;其次，按照经济适用房管理办法的规定，经济适用房允许交易，设置5年的时间只是区别交易主体而已，考虑到居民住房保障的需要，经济适用房对购房人的资格有所限制，5年之内出卖政府回购(回购后应当是作为经济适用房源，提供给其他具有经济适用房购买资格的人使用)，5年以后可以进入流通市场。

　　这样的话，如果是自然人在5年之内买卖经济适用房，合同效力应当是效力待定，当地政府可以主张合同无效，因为侵犯了他的回购权;如果是合同当事人主张，应当以不能实现合同目的为由(政府不同意，不能办理过户)主张解除合同。

　　qUOTE

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

　　第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;δ办理物权登记的，不影响合同效力。

　　根据上面的有关规定，因为《经济适用住房管理办法》是部门规章，不是行政法规，所以签定的买卖不满5年的经济适用住房的合同，应当认定为有效合同。此合同只是为双方设立了权利义务关系，只要符合成立要件(如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格)，按照《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同有效。

　　但是，政府有优先回购权。一旦政府行使该权利，购房人就不能取得该房的产权。合同当事人可以主张以不能实现合同目的为由(政府不同意，不能办理过户)，解除该合同，主张Υ约责任及赔偿损失等。

　　“经济适用住房购房人拥有有限产权”不能决定合同的效力，否则，出卖他人之物的合同的效力还有什ô好谈的呢?

　　《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律û有规定的，应当遵守国家政策”，这个规定应当被《合同法》第52条有下列情形之一的，合同无效“。。。。(五)Υ反法律、行政法规的强制性规定”的规定所取代。

　　我支持合同有效，

　　因为认定合同无效应当依据合同法

　　如果实际无法履行，

　　则按照过错分别承担责任

　　[SIZE=7]很显然，Υ反法律禁止性规定，侵犯了国家利益，属无效合同。