房改房在离婚案件中的分割处理

　　房改房,是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。在实际生活中,城镇居民购买的房改房主要有两种情形：一是按房改政策购买并取得所有权的房屋;二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。房改房在离婚案件中如何处理,我们坚持了以下做法:

　　一、关于已取得所有权的房改房的处理

　　婚姻关系存续期间购买的房改房分为两种情形:一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋;二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。

　　第一种情形下,房屋所有权登记在一方名下的,该房屋应视为个人财产,原则上不纳入夫妻共同财产分割。如果房屋虽然为夫妻一方出资购买，但产权登记在夫妻双方名下的，就应当视为夫妻共同财产。虽然，我国婚姻法规定的是约定财产制，夫妻之间可以就婚姻关系存续期间取得的财产以及婚前财产约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，但夫妻一方将以其个人财产购买的公有房屋的财产登记在夫妻的共同名下的，按照我国《物权法》所规定的物权公示原则，该房屋的所有权为夫妻共同所有，按共同财产予以处理。

　　第二中情形下，按照我国《婚姻法》所规定的法定共同财产制原则，在夫妻关系存续期间，除当事人另有约定外，所购房屋应明确为夫妻共同所有，对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>的解释(二)》(以下简称《解释(二)》)第19条明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

　　二、关于尚未取得所有权或者只有部分所有权的房屋的处理

　　夫妻双方居住的房屋尚未取得所有权或部分取得所有权的，均不是完整的所有权。根据《物权法》关于所有权的规定和《婚姻法》关于夫妻共同财产制的规定，对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，即不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。在司法实践中，即使双方当事人对房屋所有权的归属和分割已协商约定，该约定也具有法律上的约束力。人民法院在审理离婚案件时，也不能就双方当事人提出的此类房屋所有权归属和分割的请求进行判决。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有权的取得、归属等协商解决，人民法院只可以就房屋的居住使用进行判决。对此，最高人民法院在《解释(二)》第21条中作了明确的规定。

　　三、关于房改房的具体分割处理问题

　　(一)补偿原则

　　对于夫妻一方以个人财产出资购买婚前或者婚后承租的公有房屋且登记在个人名下的，尽管该房屋为个人所有，但是由于购买的承租房是实行房改政策的公有房屋，该公有房屋的出售和价格的计算是受到国家政策调整的。因此，在离婚财产分割的时还要进行特殊处理。即，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房基金制度前的工龄予以折扣，同时，还要综合考虑职工的职务等因素。由此可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含着夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。这样一来，如果该承租房屋由夫妻乙方按当时的购买价以个人财产购买并作为个人财产处理，很显然对另一方是显失公平的。故在司法实践中，分割处理该类房屋时，可在认定房屋为夫妻一方的个人财产前提下，全面考虑夫妻各方在该房屋房改中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物质折价，给对方适当的补偿。

　　(二)照顾妇女儿童的原则

　　对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《婚姻法》、《妇女儿童权益保护法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，本着照顾妇女儿童权益的原则予以判决。

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