购买“小产权房”，能办理房产证吗？

　　网友咨询：

　　我是湖北的城镇居民，长期在深圳工作，但生活并不宽裕，在深圳市区买不起房子。2012年，我听说龙岗区的一个村在开发房地产，价格比较便宜，于是在这个村购买了该村开发的商品房，交款25余万元。但直到现在，村里也没有为我办理房屋所有权证，在我多次催促的情况下，村里提出只要每平方米交400元，就可以办理“国家产权”(即商品房所有权证)。我是与当地村办实业公司签订的购房合同，是村里开具的收款收据，没有正规发票。该地是村集体所有的土地。我想咨询一下，村里盖的商品房能办产权吗？

　　律师回复：

　　村里盖的商品房能办产权的可能性很小。首先，村委没有房地产开发资质，无权开发房地产；其次，农村集体土地未经征用，不能转化为国有土地，不准许改变土地性质，更不准在集体所有的土地上建商品房。你所购买的“商品房”因违反上述规定，因而不是合法的商品房，而是通常所讲的“小产权房”。“小产权房”因违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律规定，不受任何法律保护。各地法院及仲裁机构对于“小产权房”态度非常明确，购房者与所谓的开发商之间签订的买房合同一律认定无效，你可能得到村里许诺的房子，但如果遇到土地征用、拆迁等情况，购房人的权益无法得到法律保护。

　　如果你想退房，只有起诉开发商要求法院确认你们签订的房屋买卖合同无效，开发商赔偿你的损失。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照上述规定，因为你知道或者应当知道在农村集体土地上建商品房对外销售是违法行为，仍然与村里签订买卖合同，你本身也有过错，由此造成的损失应有你自己和村里分担。