太原“小产权房”概念明晰 目前等于无产权房

　　开栏语

　　2008年10月22日，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻发布会上，作出了“‘小产权房’禁止再建，已购者利益受保护”的表态，让“小产权房”再次成为人们关注的焦点。

　　2009年5月末，深圳市四届人大常委会第二十八次会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。有媒体称，这标志着深圳的农民房和统建房 （统称“小产权房”）即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房，并展望全国性“小产权房”问题有望借此“破冰”。

　　然而，事态急转直下。针对备受关注的深圳“小产权房”有望“转正”的消息，国土资源部有关负责人连续表达了“小产权房”实质是无产权违法建筑的态度，并称深圳“小产权房”转正是个例，不可能在国内其他城市推广，有关部门就“小产权房”的处理办法还在制订中。

　　与全国城乡、地方政府、房地产业、广大购房者息息相关的“小产权房”将走向何方？山西省尤其是“小产权房”问题最为集中的太原市，“小产权房”现状如何？“小产权房”缘何火爆楼市？“小产权房”现行政策及未来趋势如何？就广大读者关注的这些问题，本报今起将推出系列报道，为您解疑释惑。

　　“小产权房”这个称呼，从出现至今至少10年以上了。多年来，国家有关“小产权房”的政策始终是大众关注的焦点。

　　“小产权房”较普通商品房而言，到底拥有多少产权？这个问题的答案对于大多数购房者来说，始终不甚明了，甚至连“小产权房”这个称呼本身，就是矛盾和错误的。

　　“小产权”概念被混淆

　　要搞清楚“小产权房”这个称呼，首先应该明晰“小产权”的概念。

　　在国家主管房地产市场的管理部门—— 各级房地局来看，现行法律对“小产权”的解释和社会大众对“小产权”的理解，是不完全相同的。

　　据太原市房地局相关部门负责人介绍，目前对“小产权”的解释归纳起来主要有三种：第一种解释是，针对普通商品房的发展商（发展商有别于开发商，开发商主要负责找项目、签地皮、办理相关手续和对楼盘进行建设等；发展商主要是负责楼盘推广和规模扩建等事务）的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是从发展商的产权分割而来的。第二种解释是，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴纳土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”，按这种解释普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房”。第三种解释是，按房屋产权证的发证机关来区分，国家房屋产权管理部门发产权证的叫 “大产权”；而由乡镇政府发证的叫 “小产权”，又称“乡产权”。前两种现在属于各级房地局管理范围。

　　“目前社会大众所指的‘小产权房’，指的是第三种解释。”据该负责人介绍，第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要缴足购房款，或转让时补缴土地出让金，房产就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释，也就是社会大众所指的“小产权”的法律属性存在较大争议，按照国家现行政策，购买了这种“小产权”的房产，拿不到真正法律意义上的产权证。

　　“小产权房”叫法是种掩饰

　　明晰了“小产权”的概念，就可以进一步了解“小产权房”。

　　山西省国土资源厅相关部门负责人在解释“小产权房”的性质时，援引了国土资源部副部长 小苏于2009年6月25日接受媒体记者采访时的话，“‘小产权房’是模糊的、不准确的概念，其实质是无产权违法建筑”。

　　据该负责人介绍，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家房屋产权管理部门颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”的“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　据了解，目前的“小产权房”即“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，“乡产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

　　2009年6月24日，国土资源部总规划师胡存智在北京大学国家发展研究院举行的《成都土地制度改革实践调查报告》发布会上，针对各地愈演愈烈的“小产权房”问题明确指出，“‘小产权房’叫法本身并不科学，这是一种自我掩饰的说法。‘小产权房’是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成，且与乡一级政府的鼓励分不开，没有政府的支持，根本不可能盖起来。”

　　“小产权房”未合法化

　　国土资源部近期连续表达的“小产权房”实质是无产权违法建筑的态度，是否意味着宣判了“小产权房”的死刑？

　　2008年10月22日下午，国务院新闻办公室举行的中央关于推进农村经济改革的新闻发布会上，在回答中央电视台记者有关民众普遍关心的农村“小产权房”提问时，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，因此中央明确不许再建“小产权房”。但很多购房者对相关的法律法规没有那么多的了解，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。对于那些已经在农村购买了“小产权房”的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

　　事后，央视《第一时间》以《中央明确不许再建小产权房 已购者利益受保护》为题进行了报道。对此，省国土资源厅、太原市房地局有关官员在接受记者采访时均认为，国家有关“小产权房”的政策尚未有松动，建议广大消费者为了自身利益，目前不要购买“小产权房”。