小产权房乱象丛生

　　小产权房蔓延

　　据中国证券报记者多方了解，目前还没有相对准确完整的全国小产权房总量统计数据。早在2007年就曾有国土部门表示，全国的小产权房总量高达66亿平方米。而深圳相关部门可查到的数据是，深圳小产权房2009年有1.02亿平方米，目前占到全市住房总套数的56%。业内人士表示，近年来深圳小产权房建设蔓延势头并没有得到有效遏制。其中，低收入者的购房需求、保障房建设相对滞后是重要原因。

　　“公园就在家门口，大芬油画村的艺术氛围溶入您的生活，地铁三号线近在咫尺……”这是深圳玉岭花园的广告语。玉岭花园修建在一块不足一公顷的土地上，坐落着十几栋23层住宅楼，楼间距不足15米。目前玉岭花园二手毛坯房的价格接近每平方米4000元，与玉岭花园一路之隔的万科公园里项目均价为每平方米17000元。不少没有深圳户籍、购买力又十分有限的外来人口将购房目标锁定在了小产权房。

　　老汤是玉岭花园的业主，2010年他用26万元买下了这套三室两厅的小产权房，如今同一户型的标价已经涨到40多万元。老汤为中国证券报记者展示了买房时办理的“购房手续”。所谓的购房手续只是一张附有律师见证书的“合作建房协议书”，协议书中写明了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。

　　老汤买的这套小产权房标明面积接近100平方米，而老汤觉得最多也就70平方米。玉岭花园的电费为每度0.85元，比商品房电费贵0.17元。老汤住的那栋楼为两梯七户，电梯上没有厂家标识和检修记录。老汤还说，小区的物业也不是很好，管理比较混乱，物业费却不便宜。

　　老汤算了一笔账，整个玉岭花园的住宅超过1万套，还有几百间底商，这样的楼盘在南岭村有三个。“同样的地段，除了楼间距小一些，价格相差4倍!”老汤月薪3000多元，他觉得深圳的商品房对自己来说高不可攀。

　　位于深圳布吉镇的一处大型小产权房楼盘，总量超过1万套。

　　投机炒作升级

　　据工作室调研，北京小产权房的业主除了自住和投资需求，还有一些中高收入者购买小产权房作为第二居所;三亚的小产权房除了被中低收入者买走以外，大量被外地人买来用作冬季度假。除了自住需求，深圳小产权房的购买者中还有大量的投资客，他们的投机炒作方式也在不断发展变化。

　　“如果你注重居住品质，买沙井;如果你在意交通方便，买南岭;如果你追求升值空间，买龙华”，深圳小产权房经纪人祝伟(化名)说。祝伟说的沙井、南岭和龙华是深圳小产权房比较集中的区域。在祝伟看来，小产权房是个巨大的市场。他在网上开了博客，专门介绍深圳各个区域的小产权楼盘，还有对小产权楼盘的区位、升值空间等方面进行分析。他还想创办一个介绍小产权房信息的网站，“就像搜房网那样”。祝伟去年开始从事小产权房中介。用他自己的话说，他赶上了小产权房“最好”的时候。祝伟介绍，2011年深圳商品房价格是滞涨状态，但价格涨幅超过50%的小产权房举不胜举。

　　深圳从不缺少炒房客，楼市调控开始之后，炒房客们纷纷转战小产权房。去年深圳出台的限购和二手商品房交易新规等调控政策，某种程度上甚至刺激了小产权房的销售。一位中介工作人员介绍，小产权房的业主中，投资需求远远超过自住需求。

　　2011年，一次性出手买下十几套小产权房的炒房客大有人在。2009年，深圳市规划国土委对全市小产权房进行摸底登记，当时疯传深圳的小产权房即将转正，上百亿民间资金涌入小产权房市场。虽然炒房客们的希望最终破灭了，但近年来小产权房的升值也为他们带来了一定的投资回报。

　　随着近日有关部门再次明确表态清理小产权房，一些炒房客萌生退意。在深圳龙岗区的一处小产权楼盘，一套原本标价45万元的小产权房被炒房客降价5万甩卖。此外，随着深圳商品房成交量的持续下跌，小产权房也开始不好卖了，一些小产权项目甚至出现了20%左右的降价。加上近期国家要整顿小产权房的消息频传，一些原本打算购买小产权房的购房者开始犹豫，祝伟也不再像之前那样乐观。

　　实际上，深圳小产权房的炒房客分为几个层次，一次性出手买下十几套小产权房的炒房客只是最低层次的炒作手法。一些资金雄厚的炒房客干脆在小产权房的建设阶段就出资参与，这样的炒房客被称为“股东”。实力更雄厚一些炒房客则升级为“开发商”，通过各种关系“买”下一块地皮，试图赚取最丰厚的利润。

　　不过，“炒家”的层次越高，风险越大。陈全(化名)就是一位升级为小产权房“开发商”的“顶级炒房客”。不幸的是，开发小产权房最大的风险就在陈全的身上爆发了。

　　陈全早年从事地产中介行业，在房价飙升年代通过佣金赚到了第一桶金。之后凭借地产中介的专业眼光开始炒房，买卖几套房之后，陈全的财富翻了数倍。2011年陈全发现此轮地产调控比他想像的要严厉得多。于是，陈全卖掉手中的全部商品房套现，决定押宝小产权房。几经辗转，陈全相中了沙井的一块集体所有土地。通过一个“神秘人士”的接洽，陈全押上他的全部身家，拿到了所谓的“建房手续”。事实上，陈全自己也不清楚自己“买”下的那块土地的性质。

　　让陈全万万没有想到的是，一场“打黑”让他的发财梦几近破灭。今年2月，深圳警方对宝安区沙井街道的几家星级酒店实施包围，抓捕黑社会组织头目，原沙井街道办书记刘少雄被警方带走。8日，沙井街道办召开干部大会，宣布免去刘少雄沙井街道党工委书记、办事处主任职务。据称，刘少雄落马与土地买卖有较大关系。之后，沙井社区集体土地上的在建的小产权项目全部停工。陈全开发的项目当然也不例外。

　　沙井的“打黑”风暴显露了小产权房的另一面，那就是并不透明的集体土地交易容易滋生寻租空间。2月16日，部分村民声称集体土地在不知情的情况下被出售，村民并没有得到补偿。据当地人介绍，沙井社区的土地早在几年前就已“出售”殆尽。目前，仅万丰街道的小产权房就超过100万平方米。

　　全国小产权房业主又开始忐忑不安。近期，国土资源部等监管部门重申小产权房不受法律保护，并提出将试点清理小产权房。

　　中国证券报记者近日在深圳调查小产权房问题时发现，中低收入者的居住需求、民间资金大举涌入以及保障房建设相对滞后等是当前小产权房继续蔓延的原因。在房地产宏观调控的背景下，投资客纷纷参与炒作小产权房，甚至变身开发商自己建设开发以谋取更大利润。业内人士认为，小产权房建设存在很大隐患，对房地产市场的正常秩序已造成严重干扰，到了非解决不可的地步。

　　清理路在何方

　　就在相关部门表态将对小产权房进行清理之时，传来了南京的小产权项目七彩星城成功转正的新闻。据悉该项目开发商补交了超过1亿元的土地款，而该项目业主无需补交费用。南京365地产网咨询部主任连杰认为，此事落实后，七彩星城的价格翻番的可能性非常大。不过，南京市国土资源局否认七彩星城获得国有土地使用证是为小产权房转正。在南京国土资源局的一份声明中表示：“从未就有关集体土地‘小产权房’转正问题进行过任何表态和承诺。”

　　业内人士认为，从各地解决小产权房问题的方式看，尺度差别很大。比如，北京2010年曾对小产权房“水岸江南”项目进行拆除。

　　虽然全国有千万小产权房业主梦想着他们的房子能够转正，但对于商品房的业主来讲，小产权房转正意味着不公平。深圳市民小张用父母的积蓄交了首付，购买了一套商品房，目前是标准的“房奴”。“国家说小产权房不合法，我响应国家的号召，买了商品房。如果那些小产权房补交少量的土地出让金、甚至不用补交就可以转正，这样的‘违法成本’未免太低了点。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，小产权房目前的状况在一定程度上是现行土地制度造成的。如何稳妥有序地对小产权房进行清理，同时又妥善处理农民、小产权房业主等相关各方的利益，维护房地产市场的健康发展及社会稳定考验着政府的智慧。