房屋承租人有优先购买权

　　2010年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住，租期12个月。2010年12月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，请求法院裁定王某与李某之间所达成的房屋买卖合同无效。

　　法律解析

　　日常生活中，房屋租赁、房屋买卖是常见的法律行为。人们将闲置房屋依法出租、出售，是对自己财产进行收益、处分的方式。倘若有的房屋所有人将房屋出租后，又想将该房屋出售，就需注意一个问题—房屋承租人的优先购买权。优先购买权是指，房屋所有人(出租人)在出卖房屋时，房屋承租人在租期内享有的依同样条件优先购买的权利。

　　有读者会疑虑，难道房屋所有人不能自由处分房屋?自由有时会受到限制。优先购买权实际上是对房屋所有人(出租人)自由行使自己的财产处分权的限制。之所以规定该权利，是帮助实现“居者有其屋”，实现房屋所有权流转到最需要的地方，有利于社会秩序稳定。

　　《合同法》230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，房屋出租人出卖租赁房屋时不能“自由”地选择交易对象，而必须受约束于法律规定的通知义务。相对应地，法律规定房屋出租人履行通知义务后，承租人在十五日内要明确表示是否购买。承租人表示不购买、逾期未表示购买，房屋出租人将自由选择转卖第三人。

　　本案中，房屋出租人王某没有履行通知义务，承租人刘某遂称王某侵犯其优先购买权，是有法律依据的。接下来需要解决的是，如何保护承租人优先购买权的问题。关于该问题，我国立法经历过两个阶段，最具代表性的是，最高人民法院在1988年、2009年先后出台的两部司法解释。1988年最高人民法院认为出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，即侵害承租人优先购买权的，“承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”时隔21年后，2009年最高法院就同样问题出台新的解释，“承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　不难发现，两部司法解释保护房屋承租人优先购买权的方式不同。1988年的司法解释规定，可以通过否定房屋买卖合同的效力保护房屋承租人的优先购买权;2009年的司法解释只要求房屋出租人承担赔偿责任，房屋买卖合同的效力不必然受到影响。这反映了法律为适应社会经济发展，与时俱进的历程。上世纪90年代开始，房地产市场迅速发展，房屋存量和交易成倍增长。由于房屋租赁没有登记制度，房屋购买人对“交易房屋是不是出租房屋”不必然知晓，倘若存在购买房屋后会被宣告无效的较大风险，必然影响房屋交易市场发展。为了保护房屋购买人的权利，让房屋购买人放心交易，2009年司法解释进一步规定，房屋购买人作为第三人，在不知情的情况下购买该出租房屋并办理登记的，房屋购买人的权利将得到法律的尊重和保护。

　　保护一项合法权利不能通过否定另一项合法权利来实现。结合本案，房屋承租人刘某的优先购买权如何获得法律上的救济?2009年司法解释规定，可以通过让房屋出租人承担损害赔偿责任，保护房屋承租人的优先购买权。本案中，因房屋出租人(原所有人)王某违反通知义务，致其承租人刘某不能行使优先购买权，就需要承担损害赔偿责任。所谓权利与义务是相对应的，尊重他人权利，履行自己的义务，否则将承担法律上的责任。

　　(作者系省人民检察院太原铁路运输分院 侯陆冉)