二手期房购买纠纷--期房限转后，购买二手期房的合同有效吗？

　　上海市松江区人民法院民事判决书(2005)

　　松民一(民)初字第153号

　　原告甲，男，1974年7月2日生，汉族，住上海市×××××××27号501 室。委托代理人**，上海市**律师事务所律师。

　　被告乙，男，1955年2月5日生，汉族，住江苏省×××××××××。

　　委托代理人丙，江苏苏州××律师事务所律师。

　　原告甲诉被告乙买卖合同纠纷一案，本院于2005年1月4日受理后，依法由审判员杨剑萍独任审判，同年1月27日公开开庭进行了审理，原告甲及委托代理人丁曙光，被告的委托代理人丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告甲诉称：2004年4月17日，原、被告签订了房屋买卖合同，协议约定：被告将位于上海市松江区×××路××××弄(××别墅)6号别墅一幢以人民币2,290,325元的价格出售给原告;原告在签订合同后预付定金10万元;待被告办理完产权证并还清****后，双方再签订购房买卖合同，同时原告支付30%的房款(签约后三个月);如原、被告中任何一方中途毁约而不能履行合同，按有关规定由违约方承担违约责任。协议签订当日，原告即向被告支付定金10万元。

　　2004年8月2日，被告取得了讼争房屋的房地产权证，并于2004年9 月24日还清了讼争房屋的****注销了银行的抵押权登记。由于房屋市场价格的上涨，被告提出加价，原告未予同意，被告因此拒绝履行合同。据此，请求法院判令被告双倍返还定金20万元。

　　原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：

　　l、2004年4月17日，原、被告签订的合同书1份，证明双方存有买卖关系，且合同对房屋的地点、单价、建筑面积、付款方式和违约责任等均作了规定;

　　2、2004年4月17日，被告出具的收条1份，证明被告已收取原告支付的定金10万元;

　　3、上海市松江区房地产资料登记册1份，证明本案讼争房屋已于2004年8月2日取得房产证，同时该房屋在银行的抵押已于2004年9月24 日被登记注销;

　　4、2004年9月27日，原告向被告发出的履约通知书及原告发出传真的电话记录，证明原告通过传真向被告发出了履约的通知书;

　　5、录音资料1份，证明双方发生纠纷后，原、被告曾经协商过，根据协商的内容可以反映，造成合同未能履行的责任在于被告。

　　被告乙对原告提供的证据质证意见为：对证据 1、2、3均无异议;证据4未收到;对证据5不予认可。同时辩称。原告违约在先，原告未能按照2004年4月17日合同书中第3条第2项的规定履行付款义务，由此造成合同不能履行，且被告在未取得房产证的情况下出卖房屋，违反了有关法律规定，故双方签订的合同应属无效合同。根据原、被告的举证、质证意见，本院对原告提供的证据1、2、3的真实性予以确认。

　　本院确认事实如下：2004年4月17日，原、被告签订合同书一份，协议约定：被告将位于上海市松江区 ×××路××××弄(××别墅)6号别墅一套以2，290，325元的价格出售给原告;付款方式为2004年4月17日原告支付预付定金10万元，待被告办理完产权证并还清****后，双方再签订购房买卖合同，同时原告支付30%的购房款(签约后三个月)，进交易中心交易七日内原告支付余款;违约责任为如原、被告中任何一方中途毁约而不能履行合同，按有关规定由违约方承担违约责任。同日，原告向被告支付定金10万元。2004年8月2日，经上海市松江区房屋土地管理局核准，被告取得了讼争房屋的房屋产权证，并于2004年9月24日还清了讼争房屋在银行的****并注销了抵押权登记。

　　庭审中，经本院询问原告同意继续履行合同，被告提出由于原告的违约，不同意履行合同，由此原告提出由于被告不同意履行，故同意解除合同，并坚持诉讼请求。以上事实，有原告提供的合同书、收条和上海市松江区房地产资料登记册和当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

　　本案争议的焦点是原、被告在履行2004年4月17日合同的过程中谁存有违约的行为，造成该合同不能履行?

　　根据合同书中对付款时间的约定，原告已履行了第一次付款义务，即支付了定金10万元，根据付款方式中第二项约定，原告第二次付款时间应当是在被告办理完产权证并还清****后，双方再签订“购房买卖合同”时，而实际双方至今未签订合同书中所约定的“购房买卖合同”，所以原告支付第二次房款的时间尚未成就。被告以原告未能履行第二次付款义务支付30%房款，认为原告违约的理由不能成立。而未能签订合同书中所约定的“购房买卖合同”的主要责任也在于被告，因为签订“购房买卖合同”的前提是被告需办理完产权证并还清贷款，作为被告在办理完产权证并还清****后应当告知原告，以便双方能签订“购房买卖合同”，并继续履行合同书的其他约定，根据现有的证据无法证明被告在办理完产权证并还清****后向原告履行了告知义务。且在庭审中原告仍愿意与被告签订“购房买卖合同”，同时支付约定的30%的房款;但被告仍坚持原告已违约，不同意签订“购房买卖合同”，履行合同书的其他约定。

　　本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则;全面履行自己的义务。

　　从本案证据角度来看，原告在履行合同书的过程中不存在违约的行为，综合本案的审理情况，造成2004年4月17日的合同书不能履行的责任在于被告方，根据定金罚则，被告作为受定金人，不能履行合同的，应当向原告双倍返还定金。原告的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告乙于本判决生效之日起十日返还原告甲双倍定金200，000元。案件受理费5，510元，由被告乙负担，于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向本院预交上诉受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

　　审判员 杨剑萍

　　二OO五年二月十六日

　　书记员 张健