二手房买卖案例

2000年1月，王青山与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王青山购买所在单位的房改房一套，面积28.87平方米，售价8022元。2000年8月16日，王青山取得该房屋的所有权证。2000年11月13日，王青山之子王京辉及王青山儿媳程华找到张景鹿及其妻甘丽萍要将此房卖给他们。王京辉及程华说房子是他们自己的，当时该房正在出租，一年的租金已由王京辉向房客收取了，双方商定的房屋价格是30000元，待一年租期满后由张景鹿及甘丽萍入住此房，张景鹿支付30000房款之后，张景鹿及甘丽萍又向程华支付了2700元房款，加上王京辉事先收取房客一年的租金，房款总价近40000元。双方商定好价格后，张景鹿提出要办过户手续，要求王京辉出示房产证的原件及身份等证明。王京辉出示房产证的原件后，张景鹿发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王青山，即王京辉之父，并非王京辉本人。张景鹿要求王京辉出示王青山的授权委托书及王青山的身份证明文件，但王京辉称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张景鹿坚持要求王青山的委托书，王京辉说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。在此之后的2000年11月16日，王京辉将该房屋上市交易申请提交房屋交易中心，并填写《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》；2000年11月23日，房屋交易中心批准了其上市申请；2000年11月23日，房地局交易管理科向王青山发出〈公有住房和经济适用住房上市出售确认通知〉；2000年11月29日，原告向王京辉之妻程华交付27000元购房款；之后，双方约定2001年1月10日下午3点到房管局办理过户手续，王京辉去了，但张景鹿与王京辉等到下午下班时王青山仍没有来，后来王京辉与王青山联系，说王青山病了，来不了，后双方约定1月11上午9点王青山到房管局办理过户手续。张景鹿及甘丽萍在9点钟来到交易中心后未见到王青山及王京辉。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王桂兰告诉张景鹿，说王青山8点钟就来过了，因王京辉急着上班，所以王青山就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，王桂兰随后让张景鹿在协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。2001年1月11日，王青山与张景鹿立契完成；2001年2月7日，张景鹿取得诉争房屋的产权证。在这之后不久，张景鹿入住该房屋。

2002年8月，有消息称该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高。王京辉及其妻程华多次找张景鹿及其妻甘丽萍，欲将此房原价购回，张景鹿及妻甘丽萍未同意。

2003年3月18日，王青山对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张景鹿名下的房屋产权证；理由是他并不知道卖房的事，是王京辉偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王青山列张景鹿为第三人。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王青山名义所签的字并非王青山本人所签。2003年6月30日，石景山区法院行政庭以王青山未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张景鹿向北京市第一中级人民法院提起上诉。2003年9月19日，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。在行政诉讼过程当中，房屋行政主管部门向张景鹿出具一份书面说明，告知张景鹿解决此争议正确方式是通过民事诉讼确定房屋的所有权，然后再按合法程序与王青山重新办理过户手续。在行政案件终审判决后，张景鹿向检察机关提出申诉，检察机关的答复是此案最终应通过民事诉讼方式解决，确定房屋所有权，房管局在办证过程当中存在瑕疵，应重新办理所有权证。

2004年3月，王青山作为原告以民事案件起诉张景鹿，要求确认该房屋买卖合同无效。2004年4月1日，此案开庭审理，后王青山撤诉。

在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于2004年4月23日被拆除，拆迁款198293.9元被公证处提存。

2004年11月16日，张景鹿作为原告向王青山及王京辉提起民事诉讼，要求确认张景鹿签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍8号楼404号房屋所有权属于原告。2004年12月22日，石景山法院民事庭开庭审理此案。王京辉在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，王青山称他自己不知道卖房的事。张景鹿在第一次开庭时要求法院向房管局调取证据，以证实王青山去了交易现场，其本人知道卖房的事，是其自己本人办了过户手续。石景山法院的法官去做了调查，查明王青山的确去了过户现场，当时去了三个人，即王青山、王京辉、程华。2005年1月12日，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王青山，王京辉在未取得代理权的情况下将属于王青山所有的房屋出卖、事后又未得到王青山的追认，因此其行为对王青山不发生法律效力。张景鹿在明知王京辉并非房屋产权人情况下，仍与王京辉签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张景鹿已无返还财产的必要，王京辉应将购房款返还给张景鹿。综上所述，判决如下：1、确认张景鹿与王京辉签订的协议书无效；2、王京辉于本判决生效后十日内返还张景鹿购房款三万元；3、驳回张景鹿其他诉讼请求。”现此案张景鹿已上诉，目前二审未开庭。(中南)