房屋产权争夺战[图]

这套有纠纷的住宅在丁湄付出首期房款后仍接待了不少买楼者　钟跃均／图

自打从中介手中购入这套房产，丁湄就陷入无休无止的焦虑。从广州大道中到番禺区法院，再到大石镇交易所，这之间两小时的车程，她来回跑了不下20趟。还有她人生中无数的“第一次”：第一次拨打110，第一次在墙上泼墨，第一次花两万元请了律师，第一次打官司，第一次彻夜地失眠……　　

通过“满堂红”，丁湄以60.5万元的价格从黄莹珲处购得一套120平方的房产，而黄莹珲在收到丁湄24万元的首期款后，又以70万元的高价放盘。丁湄吃惊地发现，原是满堂红员工的黄莹珲辞职后是一职业炒房客，4个月前他以52万的价格买入该房产，为了规避税费，黄莹珲并未进行产权过户，只办理了全权委托公证。这一切都是因为：广州的房价天天在涨。　　

入住新家，业主丁湄(化名)没有宴请朋友，操办“开灶”仪式——在她的老家，这仪式叫“烧锅底”。眼下，客厅没法招待客人，就连她自己，回家时也不愿多望卧室一眼。客厅的墙上，朋友帮她用粗头毛笔刷了两行刺目的大字：此房纠纷中，交易有后患。

要在平常，爱整洁的丁湄连一小块污斑都容忍不了，可现在，她已顾不上更多的忌讳。每次回到这个还不知道属不属于自己的家，泪水都在眼眶里打转，她强忍着，暗地里叹气。

远在贵阳的父母隐约知道女儿买房子“出了点纰漏”，至于纰漏有多大，丁湄不敢告诉他们，父母年事已高，“经不得这刺激”。事实上，这两个月来，她正常的工作和生活已被弄得一团糟，她的全部情绪，连同辛辛苦苦积攒多年的24万元积蓄，全被拖入一场争夺房产的纠纷中。

“他想卖更高的价格”

今年6月4日，丁湄通过满堂红中国置业有限公司广州分公司吉祥道分店(以下简称“满堂红”)，约定以60.5万元的价格，从卖方黄莹珲处买下广州碧桂园一套三室一厅的住宅，在交付了2万定金和22万元首期楼款后，她开始入室装修。

房产过户当天，黄莹珲却要求她付清未交的5000元首期款，否则就解除合同。“5000元是经双方约定，在卖方解决天花板漏水问题后交齐。如无约定，我怎会拿到钥匙？”丁湄没理会，继续装修。

天花板漏水，是在她交了两万元定金，第二次去看房时才发现的。之前，丁湄从看房到交付定金，只花了几小时，“像买一棵白菜那么简单”。“眼下房价像发了酵的面包，再犹豫，只会是自己吃亏。”丁湄说。此前，她曾两次看中房子，本想“故作矜持”，以争取砍价余地，没料两次均是次日致电中介，就被告知已有人出手下了定金。

7月28日，丁湄接到装修工人的电话时，差点没气晕，“房门锁居然被换了，工人进不去！”

中介协调未果。8月10日，丁湄与同事前往碧桂园一看究竟，却迎面碰上“满堂红”的物业顾问与一拨看房的客人，双方冲突骤升至顶点，并招来了110和小区保安。警察也叫来了卖方黄莹珲，屋内骂声、劝架声混成一片。

陪同丁湄前往探房的朋友傅海嵩告诉南方周末记者，当时，黄莹珲提都不提5000块钱押金的事了，直截了当地说，要想买下这套房，就得再加5万块。“很明显的，他要求终止合同的原因，并不是首期楼款没有交完，而是想卖出更高的价码。”傅海嵩说。

闹得不可开交，看房的客人却一直没走，仔细打量房间的同时，他们告诉丁湄，中介报的房价是70万元。“看样子，如果我同意解除合同，他们会立即买下来！”丁湄说。

交易惊现短期炒家

这一次冲突后，双方曾在“满堂红”的牵头下谈判，不到两分钟，黄莹珲扭头就走。“他的底线是最少加价至62万，”丁湄说，“我在法律上无过错，一分钱也不愿多给他。”丁湄清楚地记得黄莹珲当时甩下一句话，“要告你就告去”。

“我就是不工作了，也要去告他！”丁湄决定“豁出去了”。咨询过律师，她却发现，在法律的逻辑里，黄莹珲竟是一个追不着的“影子”。

广东法则明律师事务所李瑾律师告诉本报记者，黄莹珲并非业主，而是业主代理人，如买方就这起房产纠纷申请仲裁，只能以原业主作为被申请人。

“黄莹珲在法律上不承担责任。”满堂红高级法务主任龙慧珠介绍，黄莹珲与原业主交易时，没有将产权过户到自己名下，而是办理了全权委托公证，“以代理人身份买下这套房子”。

丁湄的代理律师、广州美联律师事务所律师陈新志说，卖方以代理人身份交易，其间一旦产生纠纷，买家通过法律追责，只能追究原业主责任；而原业主如陷入经济纠纷，房产遭冻结，代理人将血本无归。“这一般是小炒家使用的手段，购进笋盘(低于市场价的楼盘)，短期内高价售出。办理全权委托公证，可规避庞大的税费。”

“满堂红”运作部总监何皓雯称，2007年，随着卖方以代理人身份进行二手房交易情况的增加，相关纠纷也比往年要多。合富置业的一位高管认为，这种交易方式在二手房交易过程中最容易引起纠纷。

纠纷仍在加剧。丁湄接二连三地遭遇“超乎想象的怪事”。8月底，她被法院告知，黄莹珲在未退还她22万元楼款与两万元定金的情况下，竟将房子以49万的价格，卖给一名叫汤作能的男子。而此人，则是丁湄交付首期楼款时，黄莹珲指定打入的银行账户户主。

在南方周末记者的陪同下，丁湄前往广州市番禺区大石交易所查询这笔交易情况。在熙熙攘攘的交易所大堂里，又戏剧性地与卖家黄莹珲撞个正着。本报记者上前打探，得知他正在出售另一套二手房。

此后，本报记者通过“满堂红”的物业顾问，在其内部网上查到，黄莹珲与汤作能交情匪浅。2006年1月，二人在满堂红吉祥道分店任见习顾问，后陆续离职。直到买房时，汤作能一直是“满堂红”下属的亿达按揭公司番禺区的见习信贷顾问。本报记者从“满堂红”员工处了解到，黄莹珲离职后，以炒楼为职业，碧桂园这套房子，是他在今年2月份，同样通过“满堂红”，以52万元价格买下，4个月后，以60.5万元卖给丁湄，现在又以70万元的高价放盘。

“满堂红”高级法务主任龙慧珠接受南方周末记者采访时称，没查到公司曾有这两名员工，即使有，他们离职后的行为，也属于个人行为，与公司无关。

“在这起纠纷中，满堂红无法律上的责任，但在职业道德上，他们有问题。”律师陈新志告诉本报记者，其一，在明知该房有纠纷的情况下，满堂红仍带客人看房；其二，满堂红法务主任龙慧珠亲到番禺区人民法院，替黄、汤二人提交材料，明显偏袒卖方。

龙慧珠答复本报记者，黄莹珲最初在吉祥道分店放盘，房源信息当时已输入公司内部系统，市桥分店的员工不知该房已经交易，才会带客人前去看房。

她解释，楼盘一旦进行交易，公司内部系统内的相关信息会隐蔽，但员工习惯将房源信息抄在本子上，因此往往没及时更新信息。而她不知自己名字与联系方式被留在番禺法院，也从未参与此事。

“已不是钱的问题了”

在番禺法院看到黄莹珲与汤作能两人提供的交易证据，丁湄才发现对方“速度之快，交易之专业”。两人没有通过中介，而是在14、15号两天，分三次交付共49万元房款及各项税费。如果不是被法院查封，房产将很快会过户到汤作能名下。

申请查封房产，这是代理律师陈新志的建议，法院也及时予以查封。但不久，陈新志告诉丁湄，对方已向番禺区人民法院提请解封，基于三点理由：汤作能已实际占有房产，已支付全额楼款，且在本案中不存在过错。要说服法院继续查封，得驳倒这三点。

在广州市仲裁委员会办理完这一手续后，丁湄又马不停蹄地张罗搬家，她用相机拍下浴室、卧室作为证据提交法院。但她不愿每天都回这个家，没一个晚上睡得着，“感觉不是回家，而是占地盘，一离开马上就会被人抢走。”

这位公司白领甚至还预想如何应对N场可能碰到的争端，如果有人找上门来，她就振振有词地一条条反驳。“结果，没人来找茬，我先神经衰弱了。”丁湄一脸苦笑。

“这明显是一桩虚假交易。”律师陈新志对打赢这场官司成竹在胸，黄莹珲与汤作能不但曾是同事，且关系密切，否则黄莹珲也不会指定丁湄将首期款打入汤作能的账号。黄莹珲因60.5万元的价格太低而强行与丁湄终止合同，怎么会愿意以49万元的价格出售？作为买方，汤作能明知此房有纠纷，仍愿意交易，明显存在过错。且两人的交易凭证只有三张总金额为49万元的印有两人手印的收据与一张15万元的银行转账凭据，不足以证明他们进行了真实交易。

让丁湄感到“不幸中的万幸”是，在黄莹珲与汤作能完成购房交易前两天，她及时通过广州市仲裁委查封了该房产。目前，广州市番禺区人民法院已向律师陈新志表示，鉴于双方提交的证据材料，如黄莹珲与汤作能未提供更充分的证据，法院暂时不予解封。

陈新志曾受理过数桩二手房交易纠纷，类似纠纷随房价飙升而增多。广州市中介服务管理所书记史小明也证实，今年到中介管理所的投诉，与买方反价及与全权委托代理人交易有关的案例有所增加。

律师陈新志向南方周末记者介绍，买方向卖方支付楼款，应直接打入对方账号，而非第三方，或打入中介的专用账号，以确保交易安全。如房子仍在分期付款，房产证押在银行，赎契后，房产证不能落在卖方手上，而是由被指定委托的中介代管。这两点，“满堂红”都有失职之嫌，尤其是该房房产证始终掌握在黄莹珲手中，一旦陷入纠纷，对买方非常不利。

“如果丁湄晚两天申请查封，房产就正式过户到汤作能名下，她之前给付的24万元楼款也很有可能打水漂了。”陈新志说。

等待法院做出裁决期间，黄莹珲曾两次联系律师陈新志，请求赔付5万元以求私了，律师询问丁湄的意见，后者坚决回绝。

“现在已不是钱的问题。”丁湄眼袋浮肿，一脸憔悴，这两个月，她的同事还以为她在外兼职或休假了。只有她自己清楚，从广州大道中到番禺区法院，再到大石交易所，这之间两小时的车程，她来回跑了不下20趟。她还做了N件“人生第一次”：第一次拨打110，第一次在墙上挥墨，第一次花两万元请律师，第一次打官司，第一次彻夜地失眠……

在律师的鼓励下，丁湄渐渐对结果乐观起来。她开始打算，夺回房子后，她要亲自一遍一遍地打磨墙壁，刷上油漆，直到把墙上的墨汁刷得不留一丝痕迹。　　

《南方周末》记者潘晓凌