合伙买房需提前公证协议 再购房算不算二套房？

案例：

孙丽来北京4年了，一直和闺密租住在一起，她们觉得租房不划算，但又没能力各自购买一处房产。因此两人打算合伙购买一套房，共同付贷款。由于身边没有先例，她不知道这种方式可不可行，房产证上可否署两人的名字。如果可行，将来如何把房子转到一个人的名下，又如何办理手续？另外，两人再购房算不算第二套房？

　　购房前需要公证协议

　　\"购房的两个人需要确定协议，并到公证处进行公证。\"据北京市盛延律师事务所律师张志同介绍，没有亲属关系的朋友可以合伙买房，但需要签订合伙买房的协议，\"明账细算，越细越好\"，各持一份。明确责、钱、权、利、房的归属，以期达到利益共存的基础。确定好协议内容后，需要去公证处办理相关手续。

　　同时，张志同表示，办贷款的时候可能会麻烦一些，部分银行对没有亲属关系的两人购房放贷会相对谨慎一点。如果出具的收入证明没有问题，找一家政策宽松的商业银行，应该问题不大。

　　协议中详细明晰权责

　　\"只要去公证处进行全权公证，证明产权为两人所有，就可以购买。\"链家地产的工作人员告诉记者，北京市各公证处都有针对这种情况的公证书，会表明各项注意事项。

　　\"公证书会将具体细则的约定进行公证。\"北京市国信公证处工作人员介绍，细则内容主要包括\"双方对该房产各拥有1/2的产权、五年之内双方不得将名下产权转售、五年后根据市场价重估房产价值依协议分配。\"等。据介绍，通常合伙购买房产的两人会根据双方的实际经济情况，约定一个期限，一般五年稳定期较为适宜。经过五年的发展与积累，双方都已具备较强的经济基础，能承受产权变化产生的波动。涉及\"波动\"，两人可另外有详细的约定，比如\"五年以后，一方想变卖名下产权而另一方欲购买时，可根据当时市场价由购买方支付卖方全部金额\"、\"若两方都不想保留或两方都想保留时，依当时市场价变卖后平分所得金额\"等。

　　如果只有单方向银行申请贷款，那么协议里还需要特意注明另一方须每月以转账(或现金支付等)方式向对方支付房贷月供。另外，协议中还要详细记录关于房屋方面的共同支出，如房贷还款额、物业管理费、各类清洁费等。

　　再次购房可能算第二套房

　　\"根据不同的贷款方式，银行可能将再次购买房产视为购买第二套房。\"链家地产的工作人员介绍，如果是用其中一方的公积金贷款购房，那么房屋产权证上就只能写一个人的名字，购买后再去公证处公证，证明房产属于二人共有。用公积金申购的人将来想要再用公积金购房，则需要把合伙购房时的贷款全部还清。而且，根据银行的规定，该人再次购买房产则属于第二套房，而另外一人再购房产，则不算第二套房。

　　\"如果是二人合伙购房做商贷，情况还会有所不同。\"该工作人员说，如果是以双方名义合伙商贷购房，房产证上可直接署两个人的名字，表明产权归二人所有，将来一方想要分开归属权，按已公证协议约定，将房屋产权转让给另一方即可。

　　律师提醒

　　合伙买房风险不小

　　北京市盛延律师事务所律师张志同认为，合伙买房风险较大，决定时要慎重一些。他在工作过程中接到过相关的咨询，一位大学毕业一年的男生，与几个相处比较好的同学合伙购买了一套房子，打算等将来价格涨到一定程度时将房子卖掉。买房之初，大家写好一个协议，首付款每个人出多少，买房子时合同上写谁的名字以及将来月供款如何支付等。买后不到一年，楼市销售非常火爆，房价上涨较快，如果此时将房子出售，每个人都能得到比较可观的收益。后来因为合伙购买房产的朋友意见不统一，有人想要把房子卖掉套现，有人想留着继续升值却无力购买其他人的产权，纠纷就此产生了。

　　张志同认为，首先，合伙买房者每一个人的资金实力都有限，相应的抵御风险的能力就比较差；第二，假如在按揭过程中，某一个合伙人需要资金想抛房套现，其他合伙人将如何应对？第三，如果合伙者连续购买了两套以上的房屋，风险就更大；第四，在这个过程中，难免出现合伙人意见不统一的情况，比如，有人想出售，而其他一些人不同意，合伙人之间就会发生矛盾，虽然赚了钱却赔了友谊。

　　今年以来，住房贷款增长迅速加快，无论是一个人同时按揭多套房子，还是几个人合伙买房，经济风险都不容小视，合理住房的需求可以考虑，若是投机则需慎重。