购二手房要注意户口迁出时间等条款

　　【案例】

　　2011年,李刚向陈锋购买一套二手房，双方约定卖方保证房屋不存在任何产权争议等情形，否则买方有权要求解除买卖合同，并要求卖方支付违约金。办理产权变更登记手续后，李刚知悉该二手房目前的租客与陈锋就该房屋存在产权争议。

　　【分析】

　　因争议房屋已登记到李刚名下，李刚有权提起原物返还之诉，即要求第三人腾退房屋，但可能面临诉讼和执行时间过长等问题。另外因有约定在先，李刚也有权依照合同约定，要求陈锋退还购房款并承担违约责任。

　　律师提示：购房者除核实房主身份、避免价款阴阳合同等之外，双方还应在买卖合同中对“凶宅”、产权争议、租户不腾退房屋等情形作出明确的解约约定，并应对户口迁出时间等进行约定，因户口迁移纠纷不属法院受理案件范围，故亦应将其作为解约必备条款。