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因第三人异议房管局不对产权变更登记如何处理
【案情】
2014年7月,李文向张武购得房屋一套,在办理房屋产权变更登记时,房管局以第三人提出异议为由拒绝为其办理。第三人王万提出该套房屋在2012年时便由其从张武手中购得,只是因故未办理房产变更登记。
【分歧】
对于应如何解决此次纠纷,主要有以下几种不同意见:
第一种意见认为,应提起行政诉讼,直接起诉房管局行政不作为,要求房管局履行职责进行房屋产权变更登记。
第二种意见认为,应提起民事诉讼,要求张武履行合同义务,将房屋产权变更至自己名下。
第三种意见认为,应以张武涉嫌诈骗(一房两卖)为由向公安机关报案,待刑事案件终结后再确认民事权利。
【评析】
笔者同意第一种意见。理由如下:
首先,本案涉诉事实系民法上的“一房二卖”行为,因此争议焦点应为“一房二卖”行为应如何定性。根据2007年《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外……”的规定,不动产的转让需要依法变更登记。房屋属于不动产,房屋买卖理应办理登记手续,才发生产权的转移。本案中,张武将一房二卖,先后于2012年、2014年与王万、李文签订房屋买卖协议。但是2012年与王万签订协议时,并没有办理房产变更手续,即房屋所有权未发生转移,张武仍为房屋所有人。因此,张武的第二次房屋转让为有权处分行为,房屋所有权的转移以办理房产变更登记为准。
其次,先移交检察机关确认张武是否构成诈骗罪再确认民事权利,理由显然不成立。第一,本案的房屋产权没有发生转移,不存在民事争议,张武再次转让房屋的行为属于有权处分。第二,张武并没有以非法占有为目的,不符合合同诈骗罪的构成要件。根据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此在本案中,张武仅承担“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”和“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的民事责任,而不是刑事责任,将“一房二卖”行为上升至刑事责任,违反了我国刑法的罪刑法定原则。
综上所述,张武的“一房二卖”的行为属于民法上的民事欺诈行为,并非刑法上的合同诈骗罪,第二次房屋转让有效,可以办理房屋产权变更登记手续,房管局应当履行职责,否则构成行政不作为,当事人有权提起行政诉讼。
(作者单位:江西省资溪县人民法院)
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