房屋产权纠纷案例分析

　　房屋产权纠纷案例分析

　　上诉人(原审被告)：惠州市华银大厦物业公司(原惠州市华惠大厦物业公司，以下简称华银物业公司或华惠物业公司)，住所地惠州市惠城区黄塘。

　　法定代表人：蔡亚宁，经理。

　　委托代理人：王浩晖、关志豪，广东广大律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：张文波，男，1970年10月出生，住惠州市惠城区鹅岭西路10号1栋。

　　委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。

　　上诉人华银物业公司因确认房屋产权纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2001)惠城法房地初字第27号民事判决，于2001年10月22日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2001年11月22日公开开庭进行了审理，华银物业公司的委托代理人关志豪，张文波的委托代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　本院经审理查明：本案讼争的“华惠大厦”座落于惠州市惠城区下埔大道南侧。该大厦的土地是由惠州市华惠实业总公司(以下简称华惠总公司)于1991 年11月12日以674298.82元与惠州市城市建设综合开发总公司(下称城建公司)转让而来。惠州市国土局以惠市国土征[1991]334号文《关于惠州市华惠实业总公司申请建设用地的批复》：“同意城建公司将已整治好的土地417平方米，划拨给华惠总公司，作兴建干部、职工宿舍楼用地”。同年12月 7日、28日和1992年5月28日，华惠总公司分别领取了0184号《建设用地规划许可证》、粤计资证字91131038号《固定资产投资许可证》和《建设工程规划许可证》。

　　“华惠大厦”于1992年10月15日由施工队带资动工兴建，在兴建期间，由于华惠总公司的联营方[由中国轻工物资供销总公司(下称中国轻工公司)、中国轻工物资供销总公司华南公司(下称轻工华南公司)、北京振兴轻工联合供销公司(下称北京振兴公司)、惠州轻工材料产品经销公司(下称轻工产品公司)共同组建]无资金投入，其主管部门惠州市轻工业总公司(下称轻工总公司)为了搞好大厦的建设，于1993年7月30日以惠市(1993)063号文下发了《关于成立惠州市华惠大厦物业公司的通知》及《集资入股方案》。同年8月8日，轻工总公司为了筹集资金搞好华惠大厦建设，以及行使华惠大厦所有权和管理权，制订了《惠州市华惠大厦物业公司章程》。1993年9月7日，华惠物业公司申领了《企业法人营业执照》，法定代表人为罗灼有(2000年企业名变更称为华银物业公司，法定代表人变更为蔡亚宁)，经济性质为集体所有制，注册资金400万元。

　　1993年8月17日，轻工产品公司根据上述章程召开公司全体员工会议动员集资。尔后，华惠物业公司与张文波等人分别签订了《集资参股协议书》(无具体签约时间)，约定：一、“华惠大厦”的产权归全体出资者所有，股权按个人出资的比例占有，共享收益，共担风险，并享有继承权;二、大厦的经营管理按股份制管理方式，设董事长和股东代表大会，重大事项由董事会提交股东代表大会通过;三、个人占有的股权不得私自转让，调离或退出本公司，公司有权收回股权，退还出资本金(不计利息);四、大厦的经营所得，扣除各种应缴税费和物业管理的一切费用外，按出资者所占股权比例分成;五、大厦建设资金除各股东参股的实有资本金外，欠缺额资金由外借款垫支，后从经营利润中逐步归还;六、张文波同意按《集资参股协议书》所列条款自愿出资4万元参股经营，并按出资比例共享收益，共担风险。协议签订后，张文波于1993年9月24日、1994年5月24日、31日、10月21日、24日和1997年9月23日、26日分7次共向华惠物业公司交纳了4万元。

　　1993年9月，华惠总公司受浙江越华轻纺股份有限公司、浙江省轻纺工业供销公司(下称浙江轻纺公司)委托，将该公司从宁波开发区中港物资公司(下称宁波物资公司)划入的20O万元中的16O万元转为浙江轻纺公司对“华惠大厦”的投资。1997年1月15日，浙江轻纺公司去函华惠物业公司，要求提前收回16O万元。为此，华惠物业公司与浙江轻纺总公司于1999年11月19日签订《还款协议书》。浙江轻纺公司于2000年3月25日向杭州市中级人民法院出具函件证明，投入“华惠大厦”建设的160万元，已由华惠物业公司清偿，同时其也退出了大厦的股份。除浙江公司投资160万元外，需从职工自筹 240万元。但至1994年12月底止公司职工共投资143.2万元，尚欠96.8万元以华惠物业公司名义向增城市大山实业有限公司(下称增城实业公司)借入，于1997年再从职工分红投资形式作清还。2001年4月22日，增城实业公司出具证明证实双方借贷关系已结清。

　　轻工总公司、华惠总公司、华惠物业公司三公司于1993年10月、轻工总公司、华惠总公司于1993年12月分别向惠州市国土局、规划局提出《关于明确国土使用证用地单位名称的请示报告》、《报告》，两份报告的主要内容为：“由于此项目投入建设后，本公司其他联营方均无资金投入，影响建设速度，本公司只得通过其他途径筹集资金进行建设。为更好地开展集资工作以及更好地行使华惠大厦所有权和经营权，轻工总公司于今年9月批准成立“华惠物业公司”，并经市工商局核准登记。该物业公司的法定代表人由本公司的法定代表人兼任，人员组成以本公司人员为主。物业公司的职能在于行使对华惠大厦的建设权、所有权和经营权。至今年10月下旬，经华惠物业公司投资建设，大厦已竣工验收，投入使用。为了理顺关系，更好地开展经营，请将华惠大厦所占土地的国土使用证的用地单位名称及建设的规划报建手续单位名称明确为华惠物业公司”。为此，华惠物业公司于1993年11月和1994年1月分别领取了惠府国用(93)第 13020500122号《国有土地使用证》和粤房字第3884527号《房屋所有权证》。

　　1998年5月16日及1999年10月11日，华惠总公司、华惠物业公司分别委托广东广信会计师事务所、东江会计师事务所对“华惠大厦”的产权进行专项审计。前者审计意见为：“……华惠大厦是华惠总公司投资行为……在未获得华惠总公司董事会授权及国有资产管理部门批准产权转移、变更的前提下，华惠大厦属华惠总公司的固定资产”。后者《报告书》认为：华惠物业公司是由职工集资和浙江轻纺公司集资组成，后因浙江轻纺公司退股，华惠物业公司现成为全部职工集资持股，集资职工享有华惠物业公司的所有权。“华惠大厦”属于华惠物业公司资产，其前期工程虽然由华惠总公司负责，但因前期资金已全部由华惠物业公司承担，故华惠总公司不享有产权，华惠物业公司完全享有对“华惠大厦”的产权。

　　原华惠物业公司法定代表人罗灼有因涉嫌挪用公款，惠州市人民检察院于2000年3月17日出具惠市检技司鉴字(2000)02号《司法会计检验鉴定书》，结论为：一、“华惠物业公司93年职工集资143.2万元的性质是公司与职工的债权债务关系，只能按国家关于对公司向内部职工集资的有关规定支付利息;二、华惠物业公司94年1月职工集资96.8万元的性质是虚假出资，对已经支付的利息及分红，要退回公司财务;三、浙江轻纺公司投资160万元的性质是虚假投资……;四、历年来的经营收入是经营“华惠大厦”所得，而对“华惠大厦”的经营所得收入，只有“华惠大厦”原出资建设者有权分配”。同年，惠州市人民检察院向本院提起公诉。本院以(200O)惠中法刑初字第135号刑事判决罗灼有无罪。2001年7月13日，广东省高级人民法院以(2001)粤高法刑经终字第1号刑事裁定，准许广东省人民检察院撤回抗诉。

　　“华惠大厦”于1993年11月竣工后，由参股集资的员工及浙江轻纺公司选举产生了董事会，并由董事会行使“华惠大厦”的管理权。1993年12月起，华惠物业公司根据公司章程，按职工的投资比例以每月不固定利息的计算方式进行分红。2000年5月，由于华银物业公司开始停止给各股东包括张文波在内的分红。张文波等股东遂于2001年3月23日向原审法院提起诉讼，请求确认《集资参股协议书》有效;确认“华惠大厦”是张文波按集资参股比例占有的共同财产。华银物业公司答辩则认为《集资参股协议书》无效;协议书实际上是华惠物业公司与张文波内部集资的意向书;张文波提出的请求不明确，应予驳回。在本案诉讼中，原审法院根据张文波等人的申请，以(2001)惠城法房地初字第27至34-1号民事裁定保全了以“华惠大厦”名义领取的两证。

　　上述事实有《集资参股协议书》、收款收据、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、审计报告、刑事判决书及庭审笔录等为据。

　　原审法院认为：座落惠州市惠城区下埔大道南侧九层的“华惠大厦”大楼，原征地、报建手续等均以惠州市轻工业总公司名义。原投资单位则是惠州市轻工业总公司、轻工部北京振兴轻工联合供销公司、华南轻工材料产品开发(集团)公司联营兴办的“华惠实业总公司”。大楼建设初期，由于联营方无资金投入，惠州市轻工业总公司以惠市轻字(1993) 063号文件决定成立“华惠物业公司”，确定该公司经济性质为集体所有制企业，资金由企业自行筹集，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。拟定了《惠州市华惠大厦物业公司章程》，并确定注册资金为40O万元，资金来源为企业自筹，包括员工集资及对外吸收投资。华惠物业公司成立后，拟定了集资方案，其中60%即240万元通过员工集资全部投入“华惠大厦”建设。利润分配方式为“华惠大厦”的经营租金收入;扣除税费后，按季度进行分红，分红时按各人所拥有的股权比例进行分配。凡按本方案向公司缴付集资款者;即成为本公司的股东，成为“华惠大厦”的共同所有权人，享有股东权利、承担股东义务。原告根据被告的要约，与被告签订了《集资参股协议书》，并依约定向被告支付了4万元。原、被告签订的《集资参股协议书》是在平等、自愿的原则基础上签订的，是双方真实的意思表示。符合“谁投资、谁所有、谁受益”的原则。因此原、被告签订的《集资参股协议书》是有效协议;原告请求确认原、被告签订的《集资参股协议书》有效;确认 “华惠大厦”是原告按集资参股比例占有的共同财产;判令被告承担本案的全部诉讼费用，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《轻工业部、全国手工业合作总社关于轻工业集体企业若干问题的暂行规定》第一条第二款、第七条第一款、第十条，轻工业部、全国手工业合作总社发布的《轻工集体企业股份合作制试行办法》第十四条、第十五条、第十八条、第二十七条，国家经济贸易委员会、财政部、国家税务总局《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第五条、第九条的规定作出判决：一、原告张文波与被告华银物业公司签订的《集资参股协议书》有效，受法律保护;二、确认原告张文波对座落惠州市下埔大道南侧“华惠大厦”按4万元人民币股金比例的所有权。一审案件受理费1610元由被告负担。

　　宣判后，华银物业公司不服上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《集资参股协议书》是无效的。协议书最多只能是双方当事人之间约定职工内部集资事项，而非被上诉人作为上诉人公司股东的身份。双方不存在投资与被投资关系，只存在非法集资形式的债权债务关系。二、即使被上诉人的股东身份成立，被上诉人所主张的权利也只能是公司的股权比例，而不可能是公司所属某一财产的所有权比例，公司股东权益和公司所属财产是不同的概念，原审法院判决被上诉人按股金比例占有“华惠大厦”的所有权，显然是混淆了这个概念。三、原判被上诉人按股金比例占有“华惠大厦”的所有权，缺乏事实根据，且在审判程序上也存在不当之处。综上，原审认定事实不清，法律适用和审判不当。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，支持上诉人的主张，并将本案发回重审或予以改判。张文波答辩称：一、原审认定双方签订的《集资参股协议书》有效，并确认本案的投资关系，不属于借贷关系正确。上诉人据此上诉毫无事实和法律依据。二、原审认定“华惠大厦”属全体股东，并按持股比例占有“华惠大厦”的财产依据充分，上诉人作为股东们的集体所有企业，却违背全体股东的共同意志，而否认全体股东的共同利益，是荒缪的，其上诉理由于法相悖。三、一审程序合法，上诉人所提交的证据不具有法律效力。综上，原判事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。

　　本院认为：“华惠大厦”的原征地、报建手续等前期开发工作虽是由华惠总公司施行，但“华惠大厦”建设初期，由于华惠总公司联营方无资金投入等原因，经华惠总公司同意，轻工总公司成立华惠物业公司，拟定员工集资240万元投入“华惠大厦”建设，并将“华惠大厦”的国土使用证及建设的规划报建手续明确为华惠物业公司，华惠物业公司为此于1993年11月和1994年1月分别领取了该大厦的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。对此事实有轻工总公司、华惠总公司、华惠物业公司三公司于1993年10月、轻工总公司、华惠总公司于1993年12月分别向惠州市国土局、规划局出具的《关于明确国土使用证用地单位名称的请示报告》、《报告》及相关证据为据，对此，本院予以确认。

　　华惠物业公司作为专项建设、管理“华惠大厦”及法律所确认的产权单位，其与张文波签订的《集资参股协议书》，是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规禁止性的规定。故应确认《集资参股协议书》为有效，受法律保护。在双方当事人已实际履行《集资参股协议书》多年的情况下，张文波诉请确认按集资参股比例占有“华惠大厦”的共同财产合法合理，本院予以支持。

　　对华银物业公司上诉认为其与张文波属非法集资形式的债权债务关系问题。《集资参股协议书》的内容已明确张文波所出资参股是用于“华惠大厦”建设; “大厦的产权是归全体出资者所有，股权按个人出资的比例占有，共享收益，共担风险”，且该协议并没有集资款清偿的日期，也没有界定需付利息的标准，由此而明确为双方非债权债务关系，是符合双方所签订的协议的真实意思表示。其次，虽然华惠物业公司是以每月不固定利息的计算方式进行分红，而未体现共享收益，共担风险原则。但该不规范行为不能否定双方共享“华惠大厦”产权之关系。至于原判是否混淆了公司股东权益和公司所属财产的概念及按股金比例占有“华惠大厦” 的所有权，缺乏事实根据的问题。华惠物业公司作为“华惠大厦”的项目公司，其与张文波《集资参股协议书》约定的是“华惠大厦”集资参股问题，而原审是根据张文波按集资参股比例占有“华惠大厦”财产的请求及“谁投资、谁所有、谁受益”的自治原则判决的;故原判并无不当。另外，华银物业公司认为原审判决程序上存在不当之处，但未提交相关证据，本院不予认定。本案纠纷是由于华银物业公司停发股东分红所引起的，故华银物业公司对此应承担过错责任。

　　综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。华银物业公司上诉理由不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案件受理费1610元，由上诉人华银物业公司负担。

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　　蒋莹、李鑫诉李艳英房屋权属纠纷案

　　上诉人(原审被告)蒋莹，女，1956年2月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区中央路千德小区7栋4-4-2号。

　　委托代理人于立洋，系辽宁金正律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)李鑫，女，1980年12月12日出生，汉族，系沈阳市皇姑区妇幼保健所职员，住址同上。

　　委托代理人孙金宝，系辽宁金正律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)李艳英，女，1959年10月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号4-1-3号。

　　委托代理人李立新，男，1968年2月5日出生，汉族，系沈阳市皇姑区黄河法律服务所法律工作者，住址沈阳市皇姑区漓江街3号343号。

　　上诉人蒋莹、上诉人李鑫与被上诉人李艳英房屋权属纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2003)皇民房初字54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员吴波担任审判长、审判员李沛东、代理审判员李倩组成合议庭,于2004年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人蒋莹及其委托代理人于立洋、上诉人李鑫及其委托代理人孙金宝、被上诉人李艳英及其委托代理人李立新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　本院经审理查明，蒋莹与李鑫系母女关系，蒋莹的丈夫李克英与李艳英系兄妹关系。李克英于2002年5月27日因病去世。现蒋莹、李鑫居住沈阳市沈河区中央路千德小区7栋442号房屋。李艳英居住沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号413室房屋。坐落于沈阳市沈河区中央路千德小区7栋442号住房的来源系李艳英之父遗留一平房1984年动迁所得， 1987年回迁。回迁时按李艳英一家三口分配，并且回迁的一切费用均由李艳英前夫朱凤彪单位沈阳市金属薄板制品厂支付。该房屋回迁后一直由蒋莹一家三口人居住。坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号413室房屋系李克英单位辽宁省邮电工程局分配。李艳英一家于1987年一直在该房屋居住。因双方孩子的上学问题，李艳英与蒋莹一家一直换住至今。1997年6月29日，蒋莹将沈河区中央路千德小区7栋442号房屋进行房改并取得房屋所有权证，产权人为蒋莹。1998年李克英将皇姑区黄河南大街112巷2号413号房屋在本单位进行房改，产权人为李克英。但1996年李艳英经李克英的同意向辽宁省邮电工程局交付8000元购房预定金。李克英于2002年5月27日去世后，李鑫通过财产继承，将皇姑区黄河南大街112巷2号413号房屋的所有权人更名为李鑫。2003年3月，李艳英向皇姑区人民法院起诉，要求确认房产互易协议有效，要求被告全面履行房产互换协议，将皇姑区黄河南大街112巷2号413号房屋的房产证交付原告，并协助原告办理产权变更手续。

　　另查明，1998年8月21日，李艳英与朱凤彪经皇姑区人民法院调解离婚，在调解书中确定，坐落于沈河区中央路千德小区7栋442号房屋由李艳英承租使用。另外李艳英的哥哥李克英也明确表示沈河区中央路千德小区7栋442号房屋是按照李艳英一家三口人回迁的单间，并且回迁的费用也是朱凤彪单位支付。同意黄河大街的房子由李艳英继续居住，不然中央路的房子也得给李艳英住。

　　原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。互易合同是互易人相互交换标的物，转移标的物所有权的合同。房屋产权转移应以更名过户为准。原、被告之间房屋换住事实存在，双方虽没有互易书面协议，也未到房产有关部门办理相关更名手续，但这两处房产均已参加房改，并取得了房屋所有权证证书，而且辽宁省邮电工程局后勤管理部已出具证明，应确认双方互易关系成立。故此原告要求确认双方互易关系成立的请求，本院予以支持。

　　原审法院判决：1、原告李艳英与被告蒋莹、被告李鑫房屋互换关系成立;2、原告李艳英对坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号413室房屋享有房屋产权;3、驳回原、被告诉讼请求。宣判后，蒋莹、李鑫不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由，原审法院所涉房产为上诉人合法取得的私有财产。根据我国法律规定公民依法获得的私有财产受法律保护。所以一审法院的判决是错误的。另外，被上诉人在没有互易协议的基础上诉称是1986年换的房，时至今日已过诉讼时效，依法不应给予保护。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的待证事实是上诉人蒋莹、李鑫与被上诉人李艳英之间是房屋互换关系还是房屋借用关系。本案中被上诉人李艳英在原审时对其主张提供的证据有常住人口登记簿、李艳英与朱凤彪离婚时的调查笔录、皇姑区人民法院(89)民字1069号民事判决书、朱凤彪单位沈阳市金属薄板制品厂的证明、辽宁省邮电工程局的证明。上诉人蒋莹、李鑫对其主张提供证据有房屋所有权证、公证书、出售公有住房协议书及证人证言等证据。本院应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。依据上述事实，按照通常的逻辑推理，双方为亲属关系，上诉人蒋莹、李鑫与被上诉人李艳英之间虽然未签订房屋互换协议，但从双方的履行行为及证据证明双方的互换关系成立。故原审法院判决是正确的。其理由为，在1987年沈河区中央路千德小区7栋442号房屋已经回迁，并且回迁的费用均由李艳英前夫朱凤彪单位支付，在回迁时李克英单位已为其分配住房，李克英在李艳英离婚时也同意沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号413室房屋给其妹妹李艳英居住，因当时两处房屋均为使用权。从1987年开始双方就互换房屋居住，一直到诉讼时双方也未提出异议，而且蒋莹已实际对沈河区中央路千德小区7栋 442号房屋参加房改，并取得了所有权。从以上的事实能够证明双方互换房屋的事实是成立的。虽然上诉人李鑫已通过继承取得了位于沈阳市皇姑区黄河南大街 112巷2号413室房屋的所有权证，但现在李艳英已对该房屋的所有权提出异议，所以李鑫虽然持有争议房屋的所有权证，但并不能作为认定案件事实的唯一证据，对本案应依据证据链条进行综合分析判断，故对上诉人蒋莹、李鑫的上诉请求本院不予支持。关于上诉人提出本案已超过诉讼时效，对被上诉人的主张不应支持的主张，因双方是对房屋权属发生的纠纷，属于物权范畴，故不受诉讼时效关于消灭时效的限制。上诉人该项上诉主张依法不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2000元，蒋莹、李鑫各承担1000元。