婚前购买婚后登记的房屋所有权归谁

　　【案例】

　　刘先生与王女士于2006年6月18日登记结婚。婚前刘先生购买了一套商品房，并一次性交清全部房款，2006年10月6日向房产登记部门申请登记，2007年2月1日房产登记部门颁发了《房地产权证》，产权所有人登记在刘先生名下。2008年10月因感情不和，双方均同意离婚，但对房屋是否夫妻共有财产存在分歧。刘先生认为该房为其个人财产，理由是该房是他与王女士结婚之前购买的，且一次性付清了购房款;王女士则认为该房屋是夫妻共有财产，理由是该房子的产权证是在他们结婚登记后取得的。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，该房屋所有权归刘先生。刘先生与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，并一次性付清了购房款，即取得了要求房地产开发公司交付房屋及产权过户的权益在先，而房地产管理部门发放产权证只能在后，产权证只是物权的凭证。

　　第二种意见认为，该房屋所有权属夫妻共有财产。依据《物权法》的规定，不动产的所有权的取得以登记为准，该房屋虽然是婚前刘先生购买，但申请登记和取得房产权证是在婚后。

　　【分析】

　　第一种意见中，刘先生婚前与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，并一次性付清了购房款，这只是不动产物权变动的原因，而不是结果，不动产物权变动的结果是所有权的转移。刘先生与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》并取得了房屋的实物，所产生的结果是债权，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而不动产物权的变动必须进行公示，即标的物登记后才能生效①。因此刘先生婚前取得的房屋，所产生的法律关系是刘先生与房地产开发公司的债权债务关系，并没有取得所有权。

　　笔者赞同第二种意见。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，可见不动产物权的变动必须进行登记，未经依法登记不产生法律效力。不动产登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权②。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条规定“离婚时双方尚未取得所有权……人民法院不宜判决房屋所有权归属”。从最高人民法院的司法解释也可以看出，房屋所有权的取得是以登记为准。因此，本案中，刘先生婚前购买的一套商品房，并一次性交清全部房款，是刘先生婚前与房地产开发公司产生的债权债务关系，产权并非归刘先生所有。刘先生与王女士在婚后取得了房产登记部门颁发的《房地产权证》，表明刘先生与王女士婚后才取得该房屋的所有权，虽然产权所有人登记在刘先生名下，但该房屋的所有权归夫妻双方共有。