保护承租人优先购买权的同时可能限制出租人的处分权

　 因出租人是房屋的所有权人，享有完整的所有权的全能，包括：占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租，行使了收益权，同时将使用权让与承租人，但承租人仅享有对房屋的使用权，而出租人作为房屋所有权人仍然享有使用权以外的其他全能（包括处分权），所以出租人理应享有房屋的处分权（包括出卖房屋的权利）。承租人优先购买权制度在维护合法有效的租赁关系，保护承租人优先购买权的同时，某种程度上限制了出租人的处分权，使出租人丧失了自由交易的权利，限制了物的流转。虽然依法律规定出租人在出卖房屋时有“通知”的义务，以确定承租方是否有意购买，但在司法实践中，对于是否“通知”的确认及“同等条件”的操作还不够完善，从而导致出租方与第三人的买卖合同归于无效，第三人既得不到物权，又不能按合同约定追究违约责任，可谓苦不堪言。就本案而言，甲作为房屋所有权人理应有权决定出卖自己的房产及选择买主。承租人优先购买权制度的设立使得甲出卖自己房屋的处分行为处于不确定状态，一旦承租人主张房屋买卖合同无效，则自己的处分行为即归于无效，第三人也会因买卖合同无效而丧失物权及合同的相关救济权利，仅能就已支付的定金依据欠款的有关规定要求返还，而不能适用买卖合同中有关定金罚则的约定，出现当事人权利保护的明显偏废。

综上所述，笔者认为：就出租人甲起诉要求确定与购房人丙房屋买卖合同有效之诉本身就是多余的，因为在买卖法律关系中，出租人没有必要与他人签订一份买卖合同，再提起一个确认之诉。当然，当事人有诉权，只要是符合起诉条件的，法院都应受理。对于确认之诉，法院应按照合同成立、生效等合同法相关条款进行审查，只要符合合同成立生效的条款，就应确认合同有效。而对于承租人乙不服一审判决提起的上诉，仅是就一审的上诉，并不是一个新的诉（如上文所述），所以不应适用主张侵犯承租人优先购买权的相关规定。对于二审法院因侵犯乙的优先购买权而撤销一审判决甲与丙的购房合同有效的裁判，因是生效判决应予遵守，对于购房人丙要求甲按合同约定双倍返还其定金及相关损失的诉求，如果支持，无疑是又一次认定了购房合同有效，从而有违生效法律文书的既判力。因此只有依照民间借贷的相关规定，判令甲返还丙的定金及利息，而丙不可能享有合同条款约定的双倍返还定金的权利。由此案我们可以看出承租人优先购买权制度在最大限度的保护承租人权利的同时，对于购房人权利的保护有待完善。我们相信在中央“构建和谐社会”的倡导下，在“以人为本”思想的指引下， 我国法制建设必将逐步深化，法律体系的也将不断完善，人的权益也将会得到更好的维护。