李某与A房地产公司商品房转让问题

案情简介：

2005年1月，李某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》。同年6月，A房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给李某，并于同年7月进行了房屋的初步登记，9月为李某办理了房屋过户手续。2005年8月，李某与王某签订《购房合同》。在合同中，双方约定由王某一次性支付给李某全部购房款，李某则将该房屋交付给王某使用。并在A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某。2005年10月，王某得知李某已经取得了房产证，要求其履行合同义务。而李某认为签订《购房合同》时，商品房属于期房且没有房产证，故《购房合同》应属无效而拒绝为王某办理过户手续。王某多次与李某协商无果，只得起诉至法院，要求其继续履行合同。最终法院支持了王某诉讼请求，判令李某限期为王某办理房屋过户。

律师视点：

本案涉及的法律关系及问题比较复杂，需要逐步分析：

首先，本案中的商品房是不是期房？

所谓期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证的大产证为止,所出售商品房，即正在建设或未竣工验收合格的预售商品房。根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，自2005年5月1日起，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，换言之，即禁止期房的转让。因此，如果该商品房属于期房，那么对于李某与王某签订的《购房合同》就会因违反法律的强制性规定而自始无效，李某就有权拒绝为王某办理过户手续并不承担任何违约责任。在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而该商品房已经于同年6月经竣工验收合格，并于7月办理了房屋的初步登记。故该商品房在转让时，是现房不是期房。

其次，李某转让其拥有的现房合同是否有效？

根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，李某与王某签订的《购房合同》时，并没有与A房地产公司办理商品房过户登记，因而商品房所有权依然属于A房地产公司。李某未经A房地产公司同意而转让该商品房属于无权处分行为。根据合同效力理论，该《购房合同》属于效力待定合同。而李某订立合同之后又取得了该商品房的所有权，故李某与王某签订的《购房合同》依法有效。

最后，现房能否在未办理过户之前进行再转让？

对于购房者所拥有的现房能否在未办理过户之前进行再转让，现行的法律法规中没有明文的规定。由于现房的再转让属于房屋买卖的一种表现形式，而房屋买卖又归属私法调整，故根据私法意思自治原则，只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定，那么就应当认为是合法有效并受法律保护的。与现房再转让相关的法律法规的强制性规定，主要有两个：一个是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第七条第六项之规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让；另一个是建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权；并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而A房地产公司已经于同年7月办理了房屋初步登记取得大产权；同时双方又在合同中约定，A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某，故李某与王某签订的《购房合同》并未违反法律法规的强制性规定，应当是合法有效并受法律保护的。

综上所述，该商品房属于现房，而不是期房，因而法律并不禁止其再转让。李某虽然在与王某签订《购房合同》时无权处分该商品房，但事后取得了该商品房的所有权，同时合同本身也未有违反法律法规的强制性规定之处，故法院判定该合同依法有效，李某应当依约履行合同义务，限期为王某办理房屋过户手续。

律师提示：

近年来，购房者在与开发商签订了《商品房买卖合同》之后，因各种原故需要将房屋再转让第三人的情况十分普遍。但由于法律不完善和实践操作的不规范，购房者与第三人之间经常发生纠纷。为了保护双方的合法权益，律师提醒注意以下两点：

1、商品房处于期房阶段时，购房者与第三人不得签订房屋买卖合同，否则会因违反法律法规的强制性规定而自始无效；

2、商品房处于现房阶段时，购房者与第三人可以签订房屋买卖合同，但是必须约定在购房者办理房屋过户登记取得房屋所有权之后，才能与第三人办理过户登记手续。