层高缩水如何索赔

案例：

武昌的张先生来信反映他于2004年购买的某商品房（商铺），合同约定的房屋层高是3.6米，后来收房后发现层高只有2.8米，很多地方比露水管的地方还要低，非常不适合用于经营。他找到开发商要求赔偿，开发商却说房子的层高是符合国家标准的，张先生问国家对于房屋层高
是否有强制性规定，开发商是否应当给予赔偿，赔偿金额怎么确定？

律师解答：

开发商说该房屋的层高符合国家标准是正确的，但是因为合同对层高另有约定，现在没有达到合同约定的高度仍然属于违约行为，应当承担违约责任。

关于层高缩水的事件经常发生在商品房买卖中，由此引发的纠纷也不断。尽管层高缩水属于非常明显的违约行为，但我国法律对于如何承担违约责任没有明确规定，因此处理起来相对困难。以下从律师角度谈谈层高缩水的法律问题。

层高的国家标准

根据1999年6月1日实施的强制性国家标准《住宅设计规范》的规定，层高（storeyheight）是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

室内净高（interiornetstoreyheight）是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

通俗地说，室内净高加楼板的厚度等于层高。

该国家标准还规定：

普通住宅层高不宜高于2.80m。

1、 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

2、 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1／2面积的室内净高不应低于2.10m。

3、 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

4、 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

层高缩水属违约

以上谈到的层高的国家标准只是层高的最低标准，如果购房合同中买卖双方对层高另有约定（该约定必须高于国家标准，否则无效），则开发商交房时应当达到约定的标准。

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以如果没有达到约定的高度，即使符合国家标准也属于违约行为，应当依法承担违约责任。

如何索赔

如果层高缩水导致购房人无法居住、经营，或者没有达到国家强制最低标准的，可以要求退房。除此以外，一般只能要求赔偿损失。

虽然《合同法》规定了“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金”等违约责任，但对层高缩水而言，由于不能强制要求开发商将层高恢复到约定高度，业主只能要求开发商赔偿损失，但具体金额又很难确定。目前我市使用的商品房买卖标准合同虽然有层高的条款，却没有相应的违约金条款。

赔偿金如何计算

按层高缩水比例赔偿。具体计算公式：赔偿额=层高缩水比例×房价款。

按体积缩水比例赔偿。具体计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。

类推适用面积缩水规定。先算出实际楼层高度与合同楼层高度的误差率，即(合同楼层高度-实际楼层高度)÷合同楼层高度×100%%。

如果层高误差率超过3%%，则购房者可以请求解除合同，开发商返还已付购房款及利息；购房者同意继续履行合同的，3%%以内部分由购房者与开发商据实结算，多付的购房款及利息由开发商返还，超出3%%部分的购房款则由开发商双倍返还。

以相应的缩水工程造价及利息为标准。此方法认为：赔偿金额应当以开发商缩水所节省的工程造价及利息为标准，这样对双方都比较公平。

自由裁量说。在现行法律没有规定、合同也没有约定层高缩水如何处理的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，即根据个案情况，酌情裁决一定金额的赔偿金。这一点被全国许多法院采用。

从全国已公开的判例看，与房价款总额相比，法院对层高缩水判赔的金额都是象征性的，根据层高缩水程度及房价款大小，判赔金额从几千元至1万余元不等。

律师提示：

1.尽量在购房合同中附加条款中对层高缩水作出明确具体的赔偿方式的约定，比如低于合同约定高度可以退房，或者约定低于约定高度的赔偿金额计算方式。（如上述中的层高缩水比例或者体积缩水比例）

2.不要混淆层高和室内净高，一般业主自己测量的都是室内净高，并没有加楼板的厚度。

3.如采取法律手段索赔，为减少不必要的诉讼成本，索赔的金额不要太高，因为从司法实践来看，由于缺少明确法律规定，大部分法院（或仲裁机构）都是采用调解为主，即使采用判决，金额一般也在1万元左右。