开发商行使追偿权 业主没钱被迫退房

业主拒不支付商品房按揭贷款，开发商被迫承担还款义务，替业主返还381万元欠款。随后，替人还债的开发商在履行担保责任后，向法院申请行使追偿权，意图向拒不支付“月供”款的购房人讨回这笔巨款。日前，北京市第一中级人民法院顺利执结了这起借款合同纠纷案，最终双方当事人达成和解协议，由开发商退还购房款，同时业主将已购商品房退还给开发商。

　　2000年，陆先生在北京众多房地产项目中选中了北京万泉新新家园的房子，并向中国建设银行北京海淀支行申请按揭贷款。2000年11月17日，银行向陆先生发放个人住房贷款455万元，贷款期限10年，月还款4.9万余元。陆先生以其购买的北京万泉新新家园房屋作抵押，北京万泉花园物业开发有限公司承担连带保证责任。

　　起初，陆先生主动交了一段时间的房屋贷款，然而自2002年9月起，他却不再向银行交“月供”了。由于陆先生已经逾期七个月没有交“月供”，银行遂向北京市第一中级人民法院起诉，请求法院判令解除按揭贷款合同，陆先生偿还贷款本金及利息，并由万泉物业公司承担连带还款责任。

　　经审理，法院判令陆先生偿还银行360余万元本金及利息，万泉物业公司承担连带保证责任。判决生效后，陆先生和万泉物业公司均未自动履行义务，银行遂向法院申请强制执行。

　　在执行过程中，法院执行人员向被执行人陆先生和万泉物业公司分别发出执行通知，责令其自动履行义务。在法院强制执行的威慑下，万泉物业公司支付了涉案的本金、利息、罚息和案件受理费等共计381万余元。

　　根据法律规定，万泉物业公司在履行连带责任后有权行使追偿权，向法院申请强制执行陆先生的财产。于是，万泉物业公司在缴纳了381万元欠款后，随即向法院申请行使追偿权，申请执行业主陆先生拖欠的巨额房款。在执行中，执行员向被执行人陆先生发出执行通知，责令其自动履行义务。在法院强制执行的压力下，陆先生与万泉物业公司达成和解协议，双方解除买卖合同，陆先生将在万泉新新花园所购房屋退还万泉物业公司，万泉物业公司将购房款扣除相应垫付款后，退还陆先生共计105万余元，并已经全部履行完毕。

　　至此，这件业主不还按揭贷款，开发商承担连带责任后行使追偿权案顺利执行完毕，画上了一个圆满的句号。

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　　商品交易中，债权人为保证自己的债权得以实现，常常要求债务人提供保证担保，当债务人不履行债务时，债权人可以要求保证人以自己的财产向债权人履行义务（连带保证责任情况下）。或者，当债务人的财产已经不足以偿还债务时，债权人可以要求保证人承担保证责任（一般保证责任情况下）。当然，保证人就此可以向债务人行使追偿权，以补偿自己的损失。《中华人民共和国担保法》第十二条规定，已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。这是法律赋予保证人的追偿权。

　　那么，保证人如何行使其追偿权呢？依照最高人民法院对担保法的解释，保证人可以通过以下两种方式实现自己的追偿权：

　　1、要求法院在判决书的主文中明确保证人的追偿权，保证人在承担保证责任后，可依法院判决文书直接向债务人行使追偿权，要求债务人向保证人承担给付义务。

　　2、保证人承担保证义务后，在其已承担保证责任的事实基础上，就其追偿权向人民法院提起诉讼，要求人民法院判决债务人向保证人履行给付义务，从而实现其追偿权。

　　此外，在有两个以上保证人提供的担保中，一个保证人履行完毕保证责任后，也可以向承担连带责任的其他保证人追偿其应当承担的份额，以减少自己的损失。