江苏高院首例判决“楼书”成为商品房买卖合同内容的案件

在购买商品房过程中，人们经常接到一些印制精美的楼盘介绍，法律上称之为“楼书”。
当你被一份“楼书”引诱到售楼处、与开发商签订购房合同后发生纠纷，“楼书”在这一系列的过程中充当的是何种角色，其是何法律属性，本案作出了回答。
――编辑手记
在商品房销售市场中，一些开发商为了将楼盘卖个好价钱，在“楼书广告宣传资料”（楼书）中往往作出不实宣传，房屋一旦交付，业主发现存在诸多虚假承诺。
当业主向开发商讨说法时，对方却以“楼书”不是房屋买卖合同的组成部分、“解释权归开发商”等理由为自己开脱。
南京购房者赵明等44名业主起诉要求开发商兑现“楼书”中的承诺、赔偿损失。
一审法院以“楼书”中承诺的设施是为全体业主服务、个别或部分业主无权就为全体业主提供服务的公共设施交付问题主张权利为由，驳回原告诉求。
一审败诉后，44名业主中的7位业主向江苏省高级法院提出上诉。
最近，江苏省高级法院对一审作出改判，判决开发商履行承诺，承担违约责任，赔偿业主损失。
据悉，这是江苏省高级法院首例判决“楼书”成为商品房买卖合同内容的案件。
虚假“楼书”
2004年“五一”节期间，一位售楼小姐向南京市民赵明发送一份“天空之都”楼盘的彩页广告。
赵明来到“天空之都”售楼处，工作人员向他介绍：“天空之都”将由美国景观大师负责景观规划设计、大厦1楼建南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机停机坪；业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在37、38层俱乐部享受贵宾服务。
赵明以疑问的口气问询工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假！”
当天，赵明与“天空之都”开发商签订了购房意向书。2004年5月14日，又与开发商签订了《商品房买卖契约》，约定2006年12月31日前开发商交付所购房屋。在此期间，赵明依约向开发商支付了全部购房款。
2007年初，赵明拿到新房钥匙发现，“楼书”的承诺与现实相差甚远：一楼的热带生态雨林水景大堂，一滴水没有；16楼餐厅、31楼多媒体国际会议中心空空荡荡；37、38层豪华超五星级俱乐部根本没影儿；送给业主6万元会所VIP储值卡成了一纸空文；楼顶耸立着许多柱子，连玩具直升机都放不下……
开发商的解释
赵明和多名业主拿着“楼书”向开发商质询，对方指着“楼书”最后一页一行小字说：“‘楼书’已经明确载明‘仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。双方签订的购房合同中并没有水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等设施。”
业主们认为，“楼书”作为商品房介绍，放在售楼处现场供客户了解房屋品质，“楼书”的承诺应该是合同约定的一部分。开发商再次指着“楼书”上的小字说：“当初在发送‘楼书’时，我们在上面注明‘解释权归开发商’，现在我们的解释是，‘楼书’不是购房合同的一部分。”
争议焦点
2007年9月11日，赵明等44名业主将开发商诉至南京市中级法院，以开发商违约为由，向其索赔300余万元。
原告认为：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商的行为适用上述规定。
被告辩称：“楼书”等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约及合同内容，即这种说明和允诺必须具体、明确，载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。
同时，这些宣传资料必须对商品房买卖合同的订立产生重大影响，且这些设施对业主将来的工作、生活以及商品房的价格产生影响……符合上述要件，才能构成要约。本案中的“楼书”并不符合上述要求，且“楼书”中已告知交付的具体标准以购房合同为准。
赵明等原告认为：“楼书”载明该楼盘设有南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼设公共餐厅、31楼设多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机停机坪，均十分具体。
当时，“天空之都”周边楼盘每平米价格7000多元，而被告的楼盘却卖到万元以上，“楼书”承诺的上述内容对房屋价格起到了关键作用，开发商利用“楼书”的虚假内容抬高售价。
开发商认为：即使“楼书”上的内容构成要约，被告的行为也不构成违约。因为“楼书”中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。当初双方契约中约定的交房日期是交付业主购买的商品房时间，并不包含原告所主张的公共设施。
原告表示：商品房买卖合同中约定的交房日期应包括公共设施交付的日期，被告交付商品房时应该连同公共设施一起交付给业主。

一审判决
南京市中级法院认为：原告要求被告按“楼书”宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的，即使被告“楼书”对上述公共设施的描述构成要约，但在该楼盘800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉，不具备主体资格。
2008年11月21日，南京市中级法院一审驳回原告的诉求。
二审改判
一审判决后，大部分业主表示放弃上诉。
赵明坚持认为：一审判决认定事实不清。本案是一起合同违约诉讼，“楼书”是否属购房合同的一部分，法院应对此作出认定，而一审法院只作出了“即使构成要约”的含糊解释。
一审法院审理程序错误。《民事诉讼法》第55条规定：“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”而一审法院并未进行公告，却在判决书中称原告44名业主“不能代表所有业主”，但又没有说明谁能代表所有业主。
赵明等7名一审原告就本案向江苏省高级法院提起上诉。
2009年7月29日，江苏省高级法院开庭审理此案。
开发商认为：赵明等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据《物权法》的规定，对于上诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，上诉人不能代表全体业主行使上述权利。一审法院认定上诉人作为部分业主起诉，不具备主体资格正确。
终审法院认为：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。
“楼书”中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是印在封底位置，字体很小，和其他内容相比不易被阅读者查看，且该文字是对提供“楼书”的开发商一方的义务限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。
本案是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。上诉人主张的权利基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。
赵明等44人作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格没有法律依据，应予以纠正。
庭审中，开发商当庭承诺将兑现加快设施的建设，开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，并承诺业主持有的贵宾卡可在上述设施中享受贵宾服务，否则将依法承担法律责任。
江苏省高级法院认可开发商承诺的同时认为，上述设施与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付责任，况且承诺建设9米高的大堂只有4米，停机坪的建设也并不符合合同约定，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，日前，江苏省高级法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户2万元。
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同样的案子，在南京判维权业主胜诉，可武汉呢？
认定“要约”改判“虚假楼书”案
开发商为了将房子卖个好价钱，在楼书和广告宣传资料中将楼盘吹得天花乱坠，可一旦交付房子后，空中花园便成了空中楼阁。广告宣传究竟是不是合同的一部分？最近，江苏省高级人民法院的一则终审判决给出了答案。
现实生活中，经常会出现房地产开发商在广告中夸大宣传的情况。当业主向其讨说法时，开发商通常会以广告宣传不是合同的一部分和“解释权归开发商”为由来为自己开脱。而当业主起诉要求开发商兑现广告中的承诺或者要求赔偿时，法院通常会以楼书广告中承诺的设施是为全体业主服务,个别或部分买主无权就公共设施的交付问题主张权利为由，驳回诉求。
难道法律真的允许开发商如此“忽悠”人吗？南京市某楼盘的44名业主将拒不兑现承诺的开发商告上了法庭。一审败诉后，他们中的一部分业主没有气馁，继续向江苏省高级法院上诉。
最近，江苏省高级法院作出了改判，判决开发商履行承诺，承担违约责任，赔偿业主损失。据悉，这是江苏省高级法院首例判决楼书成为商品房买卖合同内容的案件，将有力打击那种“不吹白不吹”的虚假楼书宣传广告。
楼书吹得天花乱坠
入住后方知上当受骗
赵明是南京一家钢铁公司的职工，2004年“五一”节，他在逛南京繁华的新街口百货商场时，一位身披彩带的售楼小姐在商场门口热情地向他发送了一份名为“天空之都”楼盘的彩页广告。赵明早就准备买房了，他一接过广告单，立即被广告中的精美图画吸引。
当赵明随售楼小姐来到“天空之都”售楼处时，只见现场聚集了许多准备购房的客户。一位售楼先生一边指着沙盘，一边声情并茂地讲解道：将由美国景观大师负责“天空之都”的景观规划设计，将在天空之都大厦1楼建高达9米的南京唯一热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪；业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP贮值卡，凭卡可在37、38层云顶俱乐部享受贵宾服务。

“你们讲的这些都能兑现吗？”赵明满脸疑惑地看着售楼人员。售楼人员将一沓资料递给他说：“我们讲的这些都写进楼书了，白纸黑字还会有假吗？”
赵明见确实如其，便放心了。当时周边楼盘均价在7000余元，但该楼盘却开出了罕见的每平方米1万元的价格。虽然价格不菲，但赵明觉得有如此优秀的软环境，还是值得购买的。于是他和许多客户一样，当即与开发商签订了购房意向书。当年5月14日，他又与开发商签订了《商品房买卖契约》，约定2006年12月31日前开发商向他交付所购房屋。
签完合同后不久，赵明将平时省吃俭用积攒下来的钱全部拿了出来，并向亲友借了一些资金，依约向开发商支付了全部购房款。2007年初，赵明拿到新房钥匙后才发现开发商出现不少违约行为：楼书原先载明的窗户是防光、防紫外线的软镀膜窗，现在却换成了普通窗户；原先约定的防盗门也变成了防撬门；为了节省变电成本，合同规定10KW户的用电标准被开发商改成了8KW户。
对于这些问题，赵明没有过多计较，令他最不能容忍的是，当初楼书中宣传的也是他最看中的软环境却全部落空了：原来宣称一楼要建的热带生态雨林水景大堂，却连一点水也没有；计划16楼建餐厅、31楼建多媒体国际会议中心，事实上却空空荡荡；承诺37、38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部，竟成了空中楼阁；答应送给业主6万元会所VIP贮值卡，成了一纸空文；号称在楼顶建立直升机停机坪，然而，楼顶却耸立着许多柱子，连玩具直升机都放不下……
开发商拒不兑现
业主索赔一审败北
“当初楼书中宣传的这些设施为什么都没有？”赵明找到开发商询问缘由。
起初，开发商以工期紧为借口加以搪塞，后来索性避而不见。2007年9月，赵明和其他多名业主拿着楼书将开发商负责人堵在办公室内，这时，开发商才不慌不忙地指着楼书最后一页一行不起眼的小字说：“楼书中已经明确规定了‘楼书仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’，而双方签订的合同中有水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等设施吗？没有！”
“你们的楼书放在售楼处现场送给想买房的客户，楼书应该是合同的一部分！”赵明理直气壮地回答。然而开发商再次指着楼书上的小字说：“当初在发送楼书时，我们就在上面明确规定了‘解释权归开发商’了，现在我们的解释是，楼书不是合同的一部分。”
怒不可遏的赵明联合其他44名业主委托江苏金长城律师事务所王健律师作为代理人，于2007年9月11日联名将开发商告上了南京市中级法院，以开发商违约为由，向其索赔300余万元，平均每户业主索赔8万元左右。
2008年3月26日，南京市中级法院开庭审理此案。
庭上，原告4名诉讼代表人及其代理律师王健认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
而开发商辩称，楼书等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。而本案中的楼书宣传资料并不符合上述要求，且楼书中已经告知交付的具体标准以合同书为准。
王健律师反问被告：楼书中载明的建高达9米的南京唯一热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪，难道这些还不够具体明确吗？当时周边楼盘每平方米价格仅有7000多元，而被告开发的天空之都楼盘凭什么卖到1万元以上，还不是楼书中这些公共设施的描述抬高售价吗？
开发商继续辩称，即使楼书上的内容构成要约，被告的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。当初双方契约中约定的交房日期是交付业主购买的商品房时间，并不包含原告所主张的公共设施。
在原、被告双方为楼书是否构成要约争论得不可开交时，南京市中级法院认为，原告要求被告按楼书宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的,故即使被告楼书宣传资料中对上述公共设施的描述构成要约，但在800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉,不具备主体资格。
2008年11月21日，南京市中级法院一审驳回了原告的诉求。
谁说吹牛不犯法
二审改判开发商违约
一审宣判后，赵明等业主对判决并不服气，但提到上诉时，大部分业主都沮丧了。而赵明坚持认为，本案是一起合同违约诉讼纠纷，楼书是否是合同的一部分，法院应对此作出认定。于是赵明联合其他7名原告，向江苏省高级法院提起上诉。
2009年7月29日，江苏省高级法院开庭审理了此案。
江苏省高级法院没有对楼书是否成为合同组成部分采取回避态度。法院认为，开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。
楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。
开发商转而辩称，赵明等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务，根据《物权法》的相关规定，对于上述公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能是业主大会或者业主委员会的名义行使。而上诉人不能代表全体业主行使上述权利。因此，一审法院认定上诉人作为部分业主起诉,不具备主体资格是正确的。

然而，“天空之都”一直没有成立业主委员会。没有成立业委会的小区，业主难道就不能维权吗？江苏省高级法院给出了否定的回答。法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，本案所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。从上诉人主张的权利来看，是基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。
赵明等44人作为与开发商签订的买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉的条件。本案属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格的理由没有法律依据，应予以纠正。
见此，开发商当庭承诺兑现这些设施的建设，将于2009年12月3日前开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，为广大业主提供服务，否则将依法承担相应的法律责任。
江苏省高级法院认可开发商的这些承诺，但指出，与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付的责任，况且实际建设的9米高的大堂只有4米左右，停机坪的建设也并不符合合同的约定，因此，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，2009年10月28日，江苏省高级法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户两万元，并承担一审、二审的所有诉讼费。
天空之都有800多户业主，当得知江苏省高级法院终审判决开发商赔偿上诉人每户两万元的消息后，其他业主奔走相告，认为也可获得两万元赔偿的“胜利果实”，开发商将面临1600余万元的巨额赔偿。然而，咨询了律师后，一些人又垂头丧气了。
王健律师分析说，普通民事案件诉讼时效为两年，天空之都是2006年年底交付的，开发商的违约行为发生在交付之时，业主要维权，必须在2008年年底之前起诉，否则就失去了诉讼时效。
法官分析案情
要约与要约邀请有区别
此案中，赵明等业主认为，开发商的楼书是要约，是合同的一部分，而开发商却认为是要约邀请，没有法律约束。那么，要约与要约邀请有何区别呢？
审理此案的二审法官解释说，根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于，要约是对特定人发出的，希望订立合同的意思表示，发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。要约一经受要约人承诺，即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示。要约邀请无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。
由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。
但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。
因此，审理法官提醒消费者，千万不能对商品房买卖合同大意，为避免今后在举证上出现困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

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