商品房买卖合同纠纷案

 

河南省某市郊区人民法院民事判决书

　

原告：李某风，女，汉族，1942年5月3日出生，住某市新华区姜庄大街29号，身份证号：41070342050****。

委托代理人：郭某雷，男，汉族，1966年10月14日出生，住某市姜北小区20号楼1单元**号。

被告：某建业住宅建设有限公司，住所地：某市开发区五一路农行三楼。

法定代表人：冯**萍，董事某。

委托代理人：席建*，河南师大方正律师事务所律师。

李某风诉某建业住宅建设有限公司(以下简称建住公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某风委托代理人郭某雷，原告建住公司委托代理人席建*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某风诉称，2003年9月12日，李某风与建住公司签订了建业绿色家园11号楼2单元2层B(西)户认购协议书。李某风依约交纳了购房款，可是建住公司违反合同，在签订合同时，故意隐瞒其公司和房产销售的真实情况，欺诈李某风，为此将建住公司诉之法院，请求判令双方当事人签订的认购协议无效，返还李某风已付房款**万元，并按已付房款1倍赔偿金。

原告李某风为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：

1、2003年9月12日李某风与建住公司签订的认购协议书；

2、2003年9月12日建住公司向李某风出具11＃-2-2B首付款，定金**万元的收据。

被告建住公司辩称，建住公司与李某风签订房屋认购协议属实，并未隐瞒任何真实事实，我们的手续正在办理之中，李某风是知道的。建住公司可以返还购房款及利息，但不可能赔偿。因为我们的商品房在开盘时至始至终并未隐瞒无商品房预售许可证的事实，我们售楼时在公开的地方贴有公示且售房销售员在售房时向买房者予以说明，一切合法售房手续正在办理之中。

被告建住公司为支持自己的抗辩，提交以下证据：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房预(销)售许可证；

2、2003年5月**日河南省某高新技术产业开发区管理委员会证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

3、某开发区规划管理局证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的销售人员统一说词；

5、2003年8月23日建住公司在某市福星山庄召开客户座谈会会议纪要；

6、建住公司2003年9月16日致客户的一封信，证明预售许可证正在办理中；

7、河南新众力广告传播有限公司出具证明。证明建住公司委托其将某市开发区2份证明装入方框内，悬挂于一楼展厅西墙上；

8、某市东方广告有限责任公司出具证明，建住公司于2003年10月下旬将悬挂一楼展厅西墙上2份开发区证明换成房屋开发所需的5证；

9、建住公司销售大厅接待员陈海英2003年12月24日出具的该房售房经过证明；

10、建住公司购房户朱芝民、张麒麟出具的他们购房时建住公司已告知预售证正在办理中的证明；

11、建住公司提供三张照片以证明其告知广大购房户其项目手续正在办理中。

本院主持了庭审质证、认证。被告建住公司对原告李某风提交的所有证据无异议。原告李某风对被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有异议。证据1只能说明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李某风起诉时尚未取得商品房预售许可证；认为证据2、3并未说明建住公司许可证正在办理中，只能证明开发区管委会对建住公司出具的证明，但并不能证明建住公司对消费者尽了告知义务；且是虚假的，是建住公司后来补充的伪证，对其真实性也有异议。建住公司销售大厅也从未挂过这种证明。销售代表也未告知我们其没有取得许可证的事实，建住公司在明知其没有许可证的情况下和消费者签订合同明显是欺诈。认为证据4、9是建住公司单方的东西，不能作为证据使用，只可以得知建住公司的业务人员有统一的说词，不能说明对消费者告知了，不具备证据的效力；认为证据7、8与事实不符，将2份证明悬挂框内是不需要广告公司未做的，证明的内容是虚假的。认为证据11没有证明建住公司是在什么时间拍摄的证明不了其悬挂的地点是消费者必然观看的位置，照片也根本看不清建住公司墙上挂的东西内容。法庭经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认；建住公司的证据1、2、3、4、7、8、11李某风没有举出相应的证据证实，应予认证；建住公司的证据9由于超过法定举证期限本院不予采纳；建住公司的证据10由于2名购房业主身份不明，没有相应证据证明其是购房者，该证据不充分，本院亦不予采纳。由于证据5、6建住公司没有提交法庭质证，本院亦不予采纳。

基于上述证据，本院认定本案事实如下：2003年9月12日李某风与建住公司签订一份商品房认购协议书，该协议约定，1、定购物业：建住公司开发的《建业绿色家园》11号楼2单元2层B(西)户，定购建筑暂定面积171.17m2，定购价格317126元(优惠3%)；2、付款方式(一次性付款/银行按揭贷款)：定金20000元须于签署本认购书时付清，余款(认购房价扣除定金)须于签订认购书之日起的10日内付清；3、买卖条款：买卖方同意于签订本认购书后按出售方指定日期，地点携带本认购书与出售方签署河南省工商行政管理局，河南省建设厅共同监制，某市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。在签订《商品房买卖合同》前，本认购书为买卖双方的正式合约。该协议签订后，同日李某风向建住公司交纳了定金20000元和首付款130000元。在签订该认购协议书时，建住公司尚未取得商品房预售许可证。但其在《建业绿色家园》开盘时已将河南省某高新技术产业开发区管理委员会、某高新技术产业开发区规划管理局出具的证明悬挂于销售大厅西墙的事实存在，且有河南新众力广告传播有限公司、某市东方广告有限责任公司出具证明佐证。2003年9月12日李某风与建住公司签订商品房认购协议书并交付首付款及定金**0000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案诉讼。

本院认为：李某风与建住公司签订的《建业绿色家园》商品房认购协议，由于该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且建住公司对此无异议，故该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于建住公司在李某风提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的责任应由建住公司负担。建住公司应当返还李某风已付购房首付款与定金合计**0000元。同时建住公司应当赔偿李某风因此所受到的损失。由于建住公司在其《建业绿色家园》开盘时已将河南省某高新技术产业开发区管理委员会、某高新技术产业开发区规划管理局出具的证明建住公司投资建设《建业绿色家园》项目相关手续正在办理中，且有2家无利害关系的广告公司予以证明。这已充分证明建住公司在销房过程中不存在故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，即不存在欺诈行为。故建住公司的辩称理由，本院予以采信。李某风请求建住公司按已收房款1倍赔偿的诉讼请求本院不予支持。但建住公司应当赔偿李某风交房款期间的经济损失，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)项、第(五)项、第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款第(四)项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、李某风与某建业住宅有限公司签订的商品房认购协议书为无效合同。

二、某建业住宅有限公司于本判决生效后十日内返还李某风购房款**0000元。

三、某建业住宅有限公司于本判决生效后十日内赔偿李某风付款期间的经济损失(按中国人民银行规定的同期贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款完毕之日止)。

四、驳回李某风其他诉讼请求。

本案受理费7100元，由李某风负担3400元，由某建业住宅建设有限公司负担3708元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于某市中级人民法院。

审 判 某：刘 浩

审 判 员：邵彦博

审 判 员：吴继伟

二○○四年一月十七日

书 记 员：张双喜