广州市余泥渣土排放管理处诉广州三新实业有限公司等商品房预售合同纠纷案

　　广州市中级人民法院民事判决书

　　(2003)穗中法民四终字第1581号

　　上诉人(原审原告)：广州市余泥渣土排放管理处。住所地：广州市花城大道3号之一南天广场皇朝阁1301房。

　　法定代表人：刘显明，副处长。

　　委托代理人：王德华、姚旺生，广东启源律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：广州三新实业有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道33号三新大厦27-28楼。

　　法定代表人：张明园，董事长。

　　委托代理人：吴小为，广东天诺律师事务所律师。

　　委托代理人：庞小菊，广东天诺律师事务所律师助理。

　　被上诉人(原审被告)：广州丰伟房地产开发有限公司。住所地：广州市沿江中路298号江湾新城中区商务大厦38楼。

　　法定代表人：李俊，董事长。

　　委托代理人：黄进，该公司职员。

　　上诉人广州市余泥渣土排放管理处因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2002)天法民初字第3995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为，原告与被告广州三新实业有限公司所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的有关强制性规定，故合同合法有效，虽该合同未经广州市房地产交易所交易鉴证，但双方均已履行了合同的主要权利、义务，故合同已生效，原、被告作为合同的当事人，均应自觉履行。被告自原告接收房屋至今近四年，其未履行协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，是违约行为，原告有权要求其承担继续履行该项合同义务。但原告据此而要求解除双方的预售商品房买卖合同关系，其主张不符合《中华人民共和国合同法》所规定的解除合同的条件。故原告的诉讼请求理由不充分，不予支持。被告应尽快协同原告办理讼争房屋的产权过户和房地产登记手续。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款、第二款，第九十四条的规定，于2003年2月20日作出一审判决：驳回原告广州市余泥渣土排放管理处的诉讼请求。本案受理费15820元由原告广州市余泥渣土排放管理处负担。

　　广州市余泥渣土排放管理处上诉称：一、原审法院故意隐瞒业经庭审质证确认的重要事实。任意偏袒被上诉人，其所作判决完全有失公正。1、庭审中，上诉人出示"广州市房地产产权情况表"，证明被上诉人在将13G房出售给上诉人时，已对该房设置了抵押权，据以向有关银行申请贷款，直至2002年9月20日方涂销抵押。对这一事实，被上诉人在庭审中予以确认。上诉人指出要弄清何时抵押、抵押给谁、抵押的用途，法庭也责令被上诉人提供有关证据，但在一直没有的情况下，原审法官对如此业经庭审质证确认，且足以影响双方所签合同是否有效的重要事实，竟然在判决书只字不提，故意隐瞒，从而达到其偏袒被上诉人的目的。2、被告在庭审中辩称原告所购房产已确权，可办理房产证，但当原告要求被告出示相关确权证据时，被告又无法提供。而且进一步，原告要求被告提供有关的土地使用证、预售许可证其证明文件时，被告又称已交房地产管理部门办理确权手续，当原告提出，法庭也责令被告出示有关部门的收件证据时，被告无视法庭要求，既不提供，也不说明。可见，一审对被告所售房地产能否办理产权证都不确定的情况下，竟判令被告尽快协同原告办理产权证，实在荒唐。3、原告所购房产是属国有资产，购买几年来，一直无法办理产权证，国有资产无法得到保障。现在被告无法提供相关确权证据的情况下，法院判令被告协同原告办理房产证，又不确定办证期限，是很不负责任的做法，结果必将造成国有资产的流失。二、上诉人与被上诉人所签的《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定合同已生效无任何法律依据。根据《广州市房地产交易管理办法》第二十五条的规定："交易双方签订预售合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。"上诉人与被上诉人虽然签订了《房地产预售契约》，但该契约并未经广州市房地产交易所交易登记，且被上诉人已对该房屋设置了抵押权，已无权将该房屋出售。可见，依《广州市房地产交易办法》的规定，上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定该契约已生效，是错误的，也是没有法律依据的。故上诉请求：(1)依法撤销广州市天河区人民法院(2002)天法民初字第　3995号民事判决书。(2)请求依法解除上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》。(3)请求判令被上诉人退还上诉人所付购房款778650元人民币及支付该款银行利息148041元(按同期贷款利率自99年8月11日暂计至02年11月11日)。(4)请求判令被上诉人退还上诉人所付办理房产证的各种契税费合计31148元，并支付该款银行利息5921元(按同期贷款利率自99年8月16日暂计至02年11月16日)。

　　被上诉人广州三新实业有限公司辩称：同意原审判决处理。

　　被上诉人广州丰伟房地产开发有限公司辩称：其司未与上诉人签订合同，也未收取上诉人款项，其司与本案无关;同意原审判决处理。

　　经审理查明：

　　广州三新实业有限公司原名为"广州三新实业总公司"，2000年12月6日变更为现名。位于天河区珠江新城的南天广场，由广州三新实业有限公司、广州丰伟房地产开发有限公司于1995年9月27日取得穗房预字第950311号《商品房预售许可证》。

　　1999年8月11日，广州市余泥渣土排放管理处(作为乙方)在穗房预契字第96090640号《房地产预售契约》上盖章，并于同日向广州三新实业有限公司交付购买南天广场皇朝阁13楼G室房款778650元。同月16日，广州三新实业有限公司(作为甲方)在《房地产预售契约》上盖章。该契约订明：乙方向甲方预购南天广场皇朝阁第十三层G号，该房地产的建筑面积为103.82平方米;成交总价格为778650元;甲方应于1999年9月11日前将该房地产建成正式实际交付乙方使用;该房地产在实际交付使用九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续;本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》签署后，未在广州市房地产交易所办理预售鉴证手续，广州丰伟房地产开发有限公司未在该《房地产预售契约》上盖章。诉讼中，广州丰伟房地产开发有限公司表示南天广场由其司与广州三新实业有限公司合作开发，该项目的报建、施工、销售、售后服务均由广州三新实业有限公司负责，并提供一份广州三新实业有限公司于2001年12月6日承担全部经济、法律责任的声明。

　　1999年8月16日，广州市余泥渣土排放管理处支付契税、公证费、交易税、印花税、查丈、产权登记综合费共31148元给广州三新实业有限公司。

　　广州三新实业有限公司在收到广州市余泥渣土排放管理处购房款及契税费后，即将案涉房屋(1307房)交付给广州市余泥渣土排放管理处使用。广州三新实业有限公司至今未将讼争房屋房地产证办好并交付给广州市余泥渣土排放管理处。

　　2002年8月12日，广州市余泥渣土排放管理处发函给广州三新实业有限公司称，广州三新实业有限公司迟迟未按契约规定在付款后90天内将上述所购房产的《房产证》交与该处，致使其并未构成法律形式上对该房产的所有;鉴于开展工作的需要，该处将要搬迁至别处，计划将现房产和停车位转卖，但由于没有房产证，致使无法出售，故要求广州三新实业有限公司在一个月内将房产证交与该处。同月22日，广州三新实业有限公司发函给广州市余泥渣土排放管理处称，南天广场已经办好确权手续，广州市余泥渣土排放管理处所购买的房产随时可以办理房产证;其司在2002年5月份已通知广州市余泥渣土排放管理处提供相关资料办理房产证，由于广州市余泥渣土排放管理处至今未将《买卖申请表》盖章交回，导致未能办好房产证。同月30日，广州市余泥渣土排放管理处再次发函给广州三新实业有限公司，确认已收到广州三新实业有限公司同月22日的函件，但由于领导班子刚调整，对购房情况不明，故要求广州三新实业有限公司将相关确权资料复制并附同要其在《买卖申请表》上盖章的理由书面函告该处。诉讼中，广州市余泥渣土排放管理处表示未填写《买卖申请表》，承认新一届领导班子到任后才过问合同预售鉴证的情况。

　　2002年11月22日，广州市余泥渣土排放管理处向原审法院提起诉讼，要求解除广州市余泥渣土排放管理处与广州三新实业有限公司之间的房屋买卖合同关系、判令广州三新实业有限公司退还778650元人民币并支付该款银行利息148041元(按同期贷款利率自99年8月11日暂计至02年11月11日)、判令广州三新实业有限公司退还办理房产证的各种契税费合计31148元并支付该款银行利息5921元(按同期贷款利率自99年8月16日暂计至02年11月16日)、判令广州丰伟房地产开发有限公司承担连带清偿责任。

　　2003年1月3日，广州市余泥渣土排放管理处经向广州市房地产档案馆查询得知，案涉房屋(天河区花城大道路3号1307房)产权人为广州三新实业有限公司，该房曾设定抵押，广州三新实业有限公司于2002年9月20日申请涂销抵押。广州市余泥渣土排放管理处因此认为广州三新实业有限公司对其存有欺诈。广州三新实业有限公司诉讼中表示，在将案涉房屋销售给广州市余泥渣土排放管理处之前房屋已抵押给监控银行,其司已在销售时告知了案涉房屋设定抵押的情况，并认为抵押行为不影响广州市余泥渣土排放管理处的使用;该房现已确权至其司，如提供盖章的买卖申请表，其司保证为广州市余泥渣土排放管理处办到房产证。

　　经查，广州市余泥渣土排放管理处先购有与案涉房屋相邻的四套房屋并已打通装修作办公使用, 本案所涉房屋亦由广州市余泥渣土排放管理处经装修作办公使用。

　　本院认为：依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据”的规定，《广州市房地产交易办法》不能作为认定本案《房地产预售契约》无效的依据;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款"当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外"的规定，广州市余泥渣土排放管理处在已付清房款、向广州三新实业有限公司接收房屋使用至今的情况下，于本案主张《房地产预售契约》未成立，本院不予支持。广州三新实业有限公司与广州市余泥渣土排放管理处签订《房地产预售契约》后，未向广州市房地产交易所办理预售合同鉴证手续，其后也未协同广州市余泥渣土排放管理处办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续，原审法院认定广州三新实业有限公司存有违约行为，是正确的。但广州市余泥渣土排放管理处对此同样存有消极注意的过失，尤其是在广州三新实业有限公司要求在买卖申请表上盖章时未予积极配合，原审法院认定广州三新实业有限公司的违约行为尚不足以构成解除《房地产预售契约》的条件，并无不当。原审法院未对案涉房屋曾经设定抵押的事实进行认定，本院对此予以纠正。本案中，广州三新实业有限公司虽无证据表明其向广州市余泥渣土排放管理处预售房屋时告知了抵押情况或通知了监控银行，但广州三新实业有限公司在本案诉讼之前已涂销抵押，不存在抵押权人行使抵押权致广州市余泥渣土排放管理处所签预售合同目的不能实现的障碍;现案涉房屋虽然已经由广州三新实业有限公司取得房地产权证，但并非与广州市余泥渣土排放管理处的产权过户手续不能够完成，广州三新实业有限公司已承诺广州市余泥渣土排放管理处提供盖章的买卖申请表即保证办到房产证。鉴于《房地产预售契约》合同目的实现不存在障碍，原审法院要求广州三新实业有限公司尽快协同办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续而驳回广州市余泥渣土排放管理处解除合同的诉讼请求，本院予以维持。广州丰伟房地产开发有限公司不是《房地产预售契约》的合同当事人，无须对广州市余泥渣土排放管理处承担合同责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审诉讼费15820元由广州市余泥渣土排放管理处负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　赵云川

　　审　判　员　　万力平

　　代理审判员　　苏韵怡

　　二OO三年十月二十四日

　　本件与原本核对无异

　　书　记　员　　王勇民