河南证券有限责任公司与上海科交房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷案

(2002)沪二中民二(民)初字第79号/[作者] 沈珺

上海市第二中级人民法院民事判决书

　

原告河南证券有限责任公司，住所地河南省郑州市经六路9号。
法定代表人胡燕，董事长。
委托代理人罗一光，该公司职员。
委托代理人罗新建，河南仟问律师事务所律师。
被告上海科交房地产开发经营公司，住所地上海市大连西路261号。
法定代表人张仁章，总经理。

原告河南证券有限责任公司诉被告上海科交房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2002年5月8日立案受理后，于2002年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗一光、罗新建，被告的法定代表人张仁章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告为购买被告开发建造的本市大连西路261号商品房，于1995年6月30日、9月17日与被告签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，原告购买上址底层中间大厅和2201－2206室六套房屋，共计建筑面积1,906.35平方米。

1996年7月22日，双方签订了《结算协议》，确认了房价总款为人民币13,367,449元(以下币种均为人民币)，原告已付款为1,031万元，余款为3,057,449元。协议签订后，原告即分三次付清了余款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故向法院提起诉讼，要求判令被告为原告办理产权过户手续。

被告辩称，原告所述基本属实，因被告资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。

经审理查明，双方当事人对以下事实无争议：

一、1995年6月30日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买本市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在本市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9,137,440元。被告须于1995年12月31日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。

二、1995年9月17日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3,139,100元。上述房款原告须于1995年12月30日前付清。

三、原告于1996年3月起实际使用了系争房屋。

四、1996年7月22日，原、被告签订一份《结算协议》，就购房款结算事宜进行了协商，并约定在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。

五、原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助本院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。

六、2000年6月9日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。

七、系争房屋第22层2201－2206室，由被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，于1999年1月5日被本院查封。系争房屋底层中间大厅，由原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，于2002年5月21日被北京市第二中级人民法院查封。

八、因原告付清房款后未能取得房地产权证，故向本院提起诉讼，要求被告为其办理房地产过户手续，并明确表示只要求被告办理产权过户手续，不因权利无法实现而在本案中诉请被告赔偿损失。

以上事实由《商品房预售合同》、《补充协议》、《结算协议》、房地产权证、相关民事裁定书及协助执行通知书、当事人陈述等为证。

本院认为，被告为本市大连西路261号“河南证券大厦”的房地产权利人，其向原告转让部分房地产，于法不悖。原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，被告对该事实状态予以确认，况双方对合同效力均未持有异议，故认定该合同为有效，双方均应受其拘束。

对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题上，合议庭存在两种意见：

少数意见认为：办理产权过户手续是被告的义务，原告依据合同要求被告履行，该请求仍属债权请求的范畴，并非是确权之诉。法院的判决只是判令被告办理产权过户手续，并不确认系争房屋属原告所有，不会出现“一物两权”的局面。虽然系争房屋被查封，但被告能否办理产权过户手续是未知状态，有可能因被告清偿其债务而解除查封，也有可能被告未能清偿其债务而致系争房屋被拍卖或转让。即使出现后一种情况，也只是出现判令被告办理产权过户手续的判决终止执行的局面，原告的损失至此方形成，其可再向被告主张。而判决能否执行完毕的可能性不应成为能否判决的前提条件，故应支持原告的诉讼请求。

多数意见认为：原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，从目前情况分析，如果法院支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。

按照少数服从多数的原则，合议庭经评议后决定按多数意见下判。原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：

对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。

本案案件受理费76,847元、财产保全费49,010元，共计125,857元，由原告河南证券有限责任公司负担53,800元、被告上海科交房地产开发经营公司负担72,057元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审 判 长 汪 毅
代理审判员 周刘金
代理审判员 沈 珺

二○○二年八月二十三日

书 记 员 邬海蓉
书 记 员 周晓璐

(撰写人：沈珺)