商品房买卖中的相关问题

　　商品房预售(开发企业、开发商——承购人、买受人)

　　一、商品房预售条件：

　　1、具有《营业执照》和资质证书

　　2、取得《土地使用权证》

　　3、持有《建设工程规划许可证》，《施工许可证》

　　4、投资达到百分之二十五以上，确定施工进度和竣工交付日期

　　5、取得《商品房预售许可证》(提交商品房预售方案)

　　二、商品房预售程序：

　　1、签订《商品房预售合同》(明示《城市商品房预售管理办法》)

　　2、开发商从合同签订之日起30内办理备案登记手续

　　3、承购人从交付使用之日起90天内办理权属登记手续，开发商协助

　　商品房销售(开发企业、开发商——承购人、买受人)

　　一、商品房销售条件：

　　1、具有《营业执照》和资质证书

　　2、取得《土地使用权证》

　　3、持有《建设工程规划许可证》，《施工许可证》

　　4、通过竣工验收(提交《建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》)

　　5、基础设施、配套设施、公共设施具备交付使用条件

　　6、物业管理方案已经落实

　　7、房地产开发使用手册及有关证明文件已报送备案

　　二、商品房销售程序：

　　1、签订《商品房买卖合同》，(明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》(查看大《房产证》)

　　2、按期交付并并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　3、开发商从交付使用之日起60日内报送权属登记资料

　　4、买受人自合同签订之日起90日内办理权属登记手续，开发商协助

　　房屋权属登记办法

　　一、种类：商品房买卖权属登记程序

　　1、新建房屋：竣工后3个月内申请初始登记

　　2、房屋买卖、转让、赠与、继承等，90日内申请转移登记

　　3、房屋抵押、典当：30日内申请他项权利登记

　　4、房屋变更、注销：30日内申请登记

　　二、程序：

　　1、申请：7日内决定

　　2、审核：30内核准

　　3、公告：6个月(遗失、补发)

　　4、发证：《房屋所有权证》和《土地使用权证》

　　购买商品房所需费用：(举例)

　　1、房价款：6000元/平方米x100平方米=60万元

　　2、应交税费：

　　(1)、契税(买方交纳)：房款总额的2%，60万元x2%=12000元(120平方米以内的，契税为2%、超过120平方米的超过部分，契税为4%)

　　(2)、印花税(买卖双方各交纳：房款总额的0.5%，60万元x0.5%=300元

　　(3)、手续费(买卖双方共同交纳)：120平方米以内为1000元，买方为500元

　　(4)、登记费：每平方米0.3元，0.3元/平方米x100平方米=30元

　　(5)、房屋所有权证费：各区县按收费标准收取

　　(6)、公共设备维修基金：为2%，60万元x2%=12000元

　　以上6项合计24830元

　　3物业管理费

　　4、办按揭的,律师费和评估费

　　5、房屋保险费：总房款60万元1%x借款期限系数(比如按揭10年的系数为19.39)=11634元

　　1、广东省从2001年起实行商品房销售面积按套内建筑面积计算,不参与公共面积的分摊

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　2、房屋建筑工程最低保修期限一般为2年。