商品房竟建在工业用地上

商品房竟建在工业用地上律师：该购房合同无应属无效曹玉斌 2009.07.20 B06版：律师服务 稿件来源:上海法治报

据 《江南时报》报道，一购房者花140万元买来的房子，得知用于建房的居然是工业用地，本应用来建工业用房，可原产权单位已经不存在，问题难以解决。日前，购房者陈守东向报社反映了自己的遭遇： 5年多来他一直为房子四处奔走，却没有得到满意的答复。

业主：140万买来“工业用房”

陈守东称， 2003年9月，他与海安海凝房地产公司法人代表冯春签署一份购房合同，以140万元的价格购买长江东路17号商住楼三层楼共约600平方米的房屋，并先交了90多万元房款，并打了一张50多万元的欠条。很快他也拿到了房屋 “两证”。随后他到中国银行准备用房屋作抵押贷款还房钱，被告知自己的房屋土地性质是“工业用地”，是 “最不值钱的”那种。陈守东又去找海凝公司交涉，对方表示同意 “更改”。几个月后，陈守东却被告知 “证弄丢了”。

陈守东认为自己本是买商品房，海凝公司却用 “工业用地”建的 “厂房”对外销售，自己被蒙骗了，索性不再支付余下欠款。 2007年3月，海凝房地产公司以拖欠房款为由将陈守东告上法庭，要求陈继续偿还剩余房款。法院很快判决，支持原告诉讼请求。

调查：“工业用房”系二手转让

陈守东认为，自己买房，原产权单位违背原先规划，用来造酒的厂房造成商用住房结构，而且还卖给这么多业主，实际已改变土地用途，有关部门为什么还 “一路绿灯”，为其办理各种产权证手续？陈守东还告诉记者，海凝房产公司在办理产权证时，向国土部门出具的购房合同上面自己的签名和印章都是伪造的。正是有关部门监管不力，才让 “工业用房”顺利卖给业主，自己才被蒙骗。

记者获悉，位于海安长江东路17号的商住楼，原属于海安县帅克饮品有限责任公司， 2002年规划用于生产葡萄酒的厂房。可是，2003年房子按照商住楼的格局建成了。不久，帅克公司因资金问题将房屋产权转让给海凝房地产公司，随后海凝房地产公司将房屋对外公开销售。

国土资源厅：私自变更土地用途违规

记者采访中还获悉，目前原产权单位帅克公司已经破产，记者也未能与海凝房产方面取得联系。

随后记者与江苏省国土资源厅政策法规处取得联系。一负责同志告诉记者，产权单位私自变更土地用途是违规的。如果现在变更土地用途将工业用地变更为商业用地，须经当地政府部门同意、由原规划部门审批。

最新的消息是：经政府部门协调，同意将陈的房屋性质由 “工业用地”变更为 “商业用地”，接下来问题的焦点是，谁来承担土地出让金，目前陈本人与海凝公司都不愿承担这笔费用。对此，国土资源厅有关人士表示，变更土地性质所需出让费用，既可以由土地转让方承担，也可以由土地受让方承担。业主陈守东可以与海凝公司协商解决。

律师：双方所签合同无效

对于陈守东的问题，江苏钟山明镜律师事务所张志华律师认为，陈守东与海凝房地产公司冯春签订关于转让房产的 《协议书》存在问题。

《合同法》第五十二条规定，具有以下情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原产权单位违反国家土地管理法的规定，擅自变更土地用途，将生产用大楼建成商住楼出售，以合法形式掩盖非法目的的同时，违反了法律的强制性规定，合同应属无效。

海安县建设局和国土局在办理两证中，未发现 《房屋买卖合同》和《委托书》系伪造，还给其办理了两证，疏于把关，属监管不力。

不过，张志华律师最后也提醒，消费者在签订房地产买卖合同时，购房者应注意查看开发商相关资质和证书，以免留下隐患。

（曹玉斌）