关于商品房交付使用条件

关于商品房交付使用条件的法律探讨

在商品房买卖的实践中，在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况，一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领，二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。

第一、对“商品房交付条件”的正确理解

首先，必须提前界定关于“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：

《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）拆迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

《建设工程质量管理条例》

第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《商品房销售管理办法》

第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》

第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

　　第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《建设项目环境保护管理条例》

第二十三条　建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理办法》

第三十三条?竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：

??（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；

??（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；

??（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；

??（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；

??（五）已签署工程保修证书。

《四川省建设工程质量管理规定》

第十四条 实行建设工程阶段验收和竣工验收制度。交付验收的建设工程，必须符合工程设计和承包合同中规定的各项内容，达到国家和省规定的竣工条件，工程价款结算清楚。

建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用。未经质量核定和竣工验收或质量核定和竣工验收不合格的建设工程，不准使用、出售，不予办理产权证。

以上是我国现行法律法规规章关于商品房交付使用条件的相关规定。鉴于此，可以认为，商品房作为居住物首先要符合建设工程验收标准，同时作为房地产市场的流通物，还应该符合综合验收的标准。

笔者结论是：商品房的交付条件是通过综合验收，并取得相关证明文件。

第二、对建设部《商品房买卖合同示范文本》（２０００年版）第八条的重新认识

《商品房买卖合同示范文本》第八条 交付期限。

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　1．该商品房经验收合格。

　　2．该商品房经综合验收合格。

　　3．该商品房经分期综合验收合格。

　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　5．___________________________________________。

以严格的法律视角来看，本条的设计存在相互矛盾之处，而且语意模糊，难以明确其法律意义。从而也给商品房交易埋下了滋生纠纷的隐患，而一些开发商则浑水摸鱼地成为既得利益者。

首先本条体现了签约双方的合同自治精神，空白一栏便是双方当事人自行约定交付条件，当然这在现实交易中是很难实现的。第一项“该商品房经验收合格”即是产生歧义的一种表述，有观点认为如此约定违反了行政法规的强制性规定，当属无效约定。根据上述第一部分的分析，商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用。笔者认为，如果双方约定了第一项的商品房交付条件（使用此示范文本的开发商往往无一例外地会选择此项约定），约定有效，正是因为示范文本的含糊和不确定，购房人和开发商的如此约定并未违反法律、法规的强制性规定。但商品房的交付条件行政法规就此已有明确的规定，意义在于维护房地产市场的交易秩序和规范开发商的行为，保护购房人的权利，开发商是不能通过合同的约定来规避国家对整个行业市场的管理准则。

笔者结论是：商品房交付条件是该商品房经综合验收合格，如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

第三、在不具备交付条件下开发商通知交房的法律问题

商品房纠纷中，开发商在不具备交付条件，为了逃避迟延交付的违约责任，便在合同约定的交付期限内通知购房人办理交付手续。

观点一，商品房买卖合同中明确约定了交付条件（同时也需要考虑法律法规对此的强制性规定），开发商未具备交付条件（即综合验收）就进行交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房，则视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营　案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”

观点二，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。上海市法院判例认为：商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。（笔者持此种观点）

实践中也会出现这种情况，商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受，这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢？关于此，笔者认为应当区别来看，一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

第四、逾期交付商品房的违约金计算问题

首先需要明确的是违约金的计算前提是实际产生了逾期交付的法律责任，如前所述。

关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的２－３/万，一般不会涉及增加和减少的问题。

关于违约金的计算期限。分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

第五、关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险

一般而言，拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面，一是商品房未经过综合验收，未取得相关证明文件；二是商品房存在重大质量瑕疵，而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。

《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”