背着妻子卖房,房屋买卖无效

　　【基本案情】

　　1985年L先生从单位分到一套公有住房，1987年L先生与C女士登记结婚，1998年L先生按房改政策买下诉争房屋。2007年6月，L先生与前妻所生的子女签订《南京市房地产买卖契约》，将房屋以买卖方式过户到子女名下。2007年7月，C女士以既不知情也不同意为由，将L先生及其子女诉至南京市鼓楼区人民法院，要求确认房屋买卖无效。

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　　【审理结果】

　　法院经审理认为，诉争房产属L先生与C女士夫妻共有财产，夫妻双方对共有财产享有平等的处分权。L先生处分房产未征得C女士的同意，两子女购买房产也不构成善意取得。故于2007年10月22日判决如下：三被告于2007年6月签订的《南京市房地产买卖契约》无效。

　　【案例评论】

　　本案是一起典型的房屋买卖无效的案例。案例中有三个焦点问题，分析如下：

　　一、诉争房产是否属于夫妻共同财产?

　　《婚姻法》第十七条、第十九条第一款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有;夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式;由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，L先生与C女士没有对诉争房产的归属作过任何约定。因此，根据上述法律规定，诉争房产显然属于夫妻共同财产。

　　二、未经C女士同意，L先生擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效?

　　1、依据《物权法》。第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意;第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。上述法律规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。

　　2、依据《婚姻法》。第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条对此作出明确的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么L先生在C女士不知情的情况下，私自将夫妻房产“出卖”，显然违反了婚姻法的上述规定。