诚意金协议与商品房买卖合同

　　案例背景：2003年11月，韩某与某房地产开发公司(以下简称：开发商)签订购房诚意金协议一份。协议约定：1.韩某向开发商预订XX公寓5栋2单元302室，面积暂估为120平方米(最终以相关部门实际测量为准)，每平方米暂定价格为5000元;2.韩某自愿支付5万元作为预订住宅室号的诚意金，开发商在收到该诚意金后为韩某保留所订室号的住宅，不得擅自将韩某所订室号的住宅订予他人，如擅自订予他人，除立即全额返还诚意金及利息外，还应向韩某支付违约金3万元;……上述诚意金协议签订后，韩某按约向开发商支付了诚意金。

　　2005年3月1日，开发商书面通知韩某前来签订正式的商品房买卖合同。2005年5月，韩某向开发商一次性支付了55万元购房款，开发商的副总王某向韩某出具收条一张注明：今收到XX公寓5栋2单元302室购房客户韩某的购房款55万元，按每平方米5000元计算，面积为120平方米，该收条加盖了开发商的售楼合同专用章。2005年6月，韩某至售楼处要求签订商品房买卖合同，王某与韩某签署了一份备忘录注明“客户韩某前来签订合同，由王某接待。王某承诺最迟本月底签订合同”。后因该处房产急剧涨价，开发商拒绝向韩某交房。韩某认为双方的诚意金协议已经转化为商品房买卖合同，随后起诉至人民法院，诉称其已经交付了全部的房款，请求法院判决开发商立即交房，并将办理产权证的材料交付给韩某以便进行相关登记。开发商辩称诚意金协议中的单价仅为暂定价，该价格是不确定的，而且双方尚未签订商品房买卖合同，请求法院驳回韩某的诉讼请求。

　　一审法院审理后查明开发商已经于2005年2月取得了商品房预售许可证，韩某在交付55万元后未再支付任何款项。法院认为双方重新确定了合同单价，因此判决支持韩某的诉讼请求，即认可了5000元每平方米的单价，面积以房产部门测量为准。开发商不服一审判决提起上诉，二审法院认为一审认定事实清楚，适用法律准确，遂判决驳回上诉，维持原判。

　　律师点评：上述真实案例中，两级法院都支持了韩某的诉讼主张，其判决要点在于认可了诚意金协议转化为商品房买卖合同。本案中的诚意金协议与我们经常看到的认购协议、预订协议等具有相同的性质，其目的是为了给将来订立商品房买卖合同提供担保。

　　韩某与开发商在自愿的基础上签订诚意金协议，且该协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，因此诚意金协议自订立时就对合同双方具有约束力。合同实际履行中，韩某向开发商支付55万元房款后，开发商的代表王某出具的收条明确说明单价按照5000元计算，上述行为可视为双方用对价格条款进行了确认，于是双方签订的诚意金协议转化为了商品房买卖合同。法院据此作出判决是正确的。

　　值得说明的是开发商在条件成就时不与韩某签订商品房买卖合同，这本身就存在过错。律师认为签订预购合同的双方，应尽快本着诚信原则签订商品房买卖合同以进一步细化双方的权利义务，这样才能尽量减少合同纠纷的产生。