诚意金“排号”“锁定”的房子为何“飞”了

为购新房，买主先后向开发商支付了诚意金、“订金”。孰料，开盘后，买家自认为已经“锁定”的房屋却“飞”了。为此，双方对簿公堂。近日，经法官辨法析理，判决开发商退还“双金”、承担资金利息并按“双金”的30%赔偿损失。

2005年11月底，南充市顺庆区居民成坤（化名）与一房地产开发商签订《住宅诚意登记协议书》，由成坤缴纳诚意金3000元，双方就选房意向户型、面积、单元及楼层、价格等达成初步协议。同时约定，开发商于同年12月下旬开展认购选房活动，按诚意金序号选房；房屋户型、面积、装修标准和价格未最终确定，以正式《商品房买卖合同》为准；成坤选定房屋并签署《房屋认购书》或《商品房买卖合同》后，《诚意协议》自动失效，诚意金自动转为房款的一部分；意向房屋仅为预选方案，不做定房所用。

12月下旬，开发商通知了成坤选房的“诚意金号”。成坤随即与开发商签订了《认购协议》，选定了与《诚意协议》约定不同单元、面积超出20余平米的房屋。同时约定，认购房屋价格将与第二批房屋同步推出，成坤交“订金”1万元作为认购房屋的担保，所交“订金”仅作为第二批推出房屋的预定金，第二批房屋正式推出后，成坤有权要求转定或退款。协议当日，成坤缴纳了“订金”1万元。

2006年10月底，开发商第二批房屋开盘，推出价格比《诚意协议》初步约定价格超出400-500元/㎡。因房屋价格问题，双方未签订商品房买卖合同。

2007年2月上旬，成坤向法院提起诉讼，请求法院判令开发商赔偿经济损失及购房定金损失5万元并退还购房定金和诚意金1.3万元。

成坤认为，《诚意协议》、《认购协议》的目的是为了购房，二协议内容符合买卖合同的主要内容，应认定为《商品房买卖合同》；推出房价远远超出约定价格，开发商存在严重违约行为，且没有办理相关预售、规划许可证，存在欺诈；诚意金、订金具有定金性质，应适用定金罚则，开发商应当双倍返还。

开发商辩称，两份协议性质属于意向性协议。《诚意协议》的目的是保证成坤获得排号选房的优先权；协议意向项目是一种预选方案，对意向房屋状况只作了大概约定，不能保证选到意向的房屋；该约定属于预约而非本约。认购协议没有对房屋价格、总价款、付款方式、付款时间、房屋交付进行约定，不具备商品房买卖合同的主要内容。并且，认购协议并不能保证双方能签订商品房买卖合同。因此，《诚意协议》和《认购协议》都不属于商品房买卖合同；成坤没有按诚意协议选房，而重新选了其它房屋，诚意协议意向的标的物发生变化，其另选房屋的行为证明已放弃意选方案，意向项目的约定对双方已没有约束力。两个协议中的标的物不同，《认购协议》不能导用《诚意协议》中意向房屋价格；开发商已履行了协议，未签订正式合同原因是成坤不接受推出的房屋价格，开发商已于第二批开盘前办理规划手续，不存在欺诈。

法院审理认为，双方签订的《诚意协议》约定了排号、选房，并初步约定了房屋位置、面积、价格等；《认购协议》对成坤另选房屋进行了约定，均是独立的预约合同。二协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在本案预约合同签订后，成坤认为《诚意协议》中约定的房屋面积较小，通过《认购协议》另外选择了面积较大的其他房屋。另选房屋是成坤自己处分了自己的民事权利，不是开发商无房可供选择，而是成坤必须另外选房所致。开发商并无一房二卖的行为,不应承担双倍返还诚意金的责任。按照《认购协议》的明文约定，成坤应当按照第二批推出房屋的房价购买，其不接受开发商第二批房价，致未签订商品房买卖合同，成坤负有主要责任。但是，本案买卖双方对交易标的物所拥有的信息是不对称的，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息，而其在签订《认购协议》时，对第二批房价不再适用前《诚意协议》中约定的价格，没有向成坤作出特别说明，使得成坤错误理解房屋价格仍然在原范围内，开发商亦有过错，应承担次要责任。

据此，四川省南充市中级人民法院作出判决：开发商退还成坤诚意金3000元、订金1万元，并承担资金利息；开发商赔偿成坤经济损失3900元。