《商品房买卖合同(示范文本)》的主要条款说明及签订技巧（一）

　　第一条 项目建设依据

　　出卖人以 方式取得位于 编号为 的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号] [土地使用权划拨批准文件号] [划拨土地使用权转让批准文件号] 为 。

　　律师提示：《城市房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等。

　　该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。

　　律师提示：买受人应注意土地使用年限，其中居住用地不超过70年。

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名] [暂定名] 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证为 。

　　律师提示：本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。买受人应查验其原件。

　　第二条 商品房销售依据

　　买受人购买的商品房为(现房)(预售商品房)。预售商品房批准机关为 ，商品房预售许可证号为 。

　　律师提示：买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。其中：

　　① 预售商品房的，出卖人必须具备《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，并取得《预售许可证》。买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。

　　② 现售商品房，必须符合《商品房销售管理办法》第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况

　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房;其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第 (幅)(座) (单元)(层) 号房。

　　律师提示：本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。

　　该商品房的用途为 ，层 结构，层高为 ，建筑层数地上 层，地下 层。

　　律师提示：本款要求出卖人严格按《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构、层数、层高等指标。注意：本款中的层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高为楼层净高，应特别注明，以免发生纠纷。

　　该商品房阳台是[封闭式] [非封闭式]。

　　律师提示：依据国家标准《房产测量规范》8•2的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。