商品房明码标价须提防开发商作弊

　　商品房明码标价政策的解读，该政策是否有效果，能否控制房地产市场价格的监管，是否能解决商品房销售存在的信息不透明、价格欺诈等现状呢。

　　国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　发改委此举的目的是为了切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。我认为这一规定有助于维护消费者知情权和信息公开，但操作上难度很大，如果不能采取有效的举措，可能不仅会影响新规的效果，还有可能会出现事与愿违的结果。

　　世联地产针对不久前本规定征求意见稿时指出，实行房价备案制有可能流于形式带来变相助推房价上涨的弊端。因为，上有政策下有对策。一般来讲，开发商的备案价往往会高于市场价，销售时通过"存多少抵多少"、打折、"日进斗金"等形式让真实成交价低于备案价，在楼市上升阶段，往往真实成交价还会高过市场价，并且，随着销售推进，优惠减少，人为制造一种紧张气氛，这在一定程度上反而误导了购房者，容易导致需求在短期内的集中释放。

　　而广州也曾在去年10 月提出将推出新政，要求开发商对预售房备案标价，一房一标价，网上全公示。开发商预售的每套房屋备案标价都会在广州市房地产中介协会的网站上公示，楼盘一旦高于标价卖房必须重新备案，重新公示后才能销售。市国土房管局表示，10月广州将会出台新的稳定房价措施，进行"一房一标价"网上全公示，不仅可以解决上述楼盘公示房价信息不清的问题，还能进一步稳定房价，防止开发商哄抬房价。

　　楼盘预售的单位都必须到物价局备案每一套单位的标价，备案后才能领取预售证。以后这个备案的每套单位的标价会在网站上公示出来，市民在家里就能了解到楼盘每套单位的售价。开发商进行价格备案后，每套单位实际售价必须低于这个备案价格，只能低，不能高，如果要涨价卖楼就得重新办理备案手续，公示后再涨价。这一措施，将能打击开发商哄抬房价的行为，在楼市热销时也不会出现以前的天天不同的"海鲜"房价。

　　针对不少楼盘通过刻意报高备案价格来逃避房管局和物价局的监控。如楼盘原打算卖1万元/平方米，备案价格报高至1.5万元/平方米，这样楼盘即使涨至1.2万元/平方米也不需要重新备案价格。广州房管局表示，新措施也能防止开发商钻这样的空子。

　　开发商填报备案标价时，房管局会根据周边楼盘实际成交价格来监控，如果开发商报出特别高的价格，必须要向房管局解释清楚，报价合理的才能被通过。房管局还会把楼盘实际成交均价和备案标价进行比较，如果价格相差很远则会进行监控。比如楼盘备案价格1.5万元/平方米，可实际上卖价才8000元/平方米，这就属于价格异动，房管局会要求开发商来解释情况。

　　虽然广州的"一房一标价"政策好像并没有实施，但其应对开发商报高备案标价的策略和措施，可供发改委新规在操作和执行上加以借鉴和参考。这样才能使《商品房销售明码标价规定》得到贯彻和落实，而不会出现适得其反的负面作用和影响。