对《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用

　　对《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用

　　2000年9月13日建设部与国家工商行政管理总局联合下发了《关于印发的通知》，对《商品房购销合同示范文本》进行了修订并更名为《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)，正式在全国推行。《示范文本》的推行，在保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款;减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决;调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长方面发挥了积极的作用。

　　当然，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。《示范文本》第15条就是一个例证。

　　一、《示范文本》第15条规定的内容

　　《示范文本》第15条规定：" 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金

　　3、_________________________________________________."

　　二、《示范文本》第15条规定的争议焦点

　　围绕第15条的争议焦点是：

　　1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料?

　　2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料?

　　3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书?

　　争议的核心是房地产权属的范围。

　　三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解

　　(一)房地产开发主管部门的解释

　　某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的"房地产权属证书"适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况(即"房、地产权合一")。目前，A市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一。因此，A市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。国有土地权属登记由土地管理部门负责。