未取得《竣工验收备案表》的商品房能交付吗？

商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，在商品房交付中，房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房（建筑工程）的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定，同时，全国各地房地产主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定，但是由于消费者和开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致，以及各地实行的商品房买卖合同示范文本条款设计的不严谨、不明确，从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此,开发商有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系,并有效防止出现房屋交付时的法律纠纷。

法律背景：

1、何为《竣工验收备案表》

建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收“），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

2、商品房交付的相关法律规定

商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。

《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。

除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《消防法》第四十条、《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收。

3、商品房验收的程序

具体而言，商品房验收程序如下：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》。

法律分析：

清楚了法律法规对商品房验收的规定，那么，商品房交付是不是必须取得《竣工验收备案表》呢？

一种观点认为，竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在《商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得《竣工验收备案表》，就不能交付。但是律师认为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将交房条件约定为“该商品房经验收合格”，对于“竣工验收”的具体实施建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定得非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如人防、消防、规划、环保等专项验收必须通过，那么即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。事实上，从前文列举的法律法规中，我们可以看出，法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案“才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关政府部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，当开发商将备案所需的资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕取决于建设主管部门的安排。因此只要开发商已经组织进行了五方验收，并且经过竣工验收，人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，认为可以使用，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。

案例及评析

案例一：

成都市民王先生千挑万选之后，选中了西门一个欧陆风格的楼盘，并与开发商签订了买卖合同，在买卖合同中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了开发商的收房通知，在收房时，王先生对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，王先生还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。开发商当时就出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及由开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同出具的《工程竣工验收报告》。但王先生却认为开发商交付的房屋没有经过消防、人防、环保、规划验收，而且也没有建设主管部门出具的《竣工验收备案表》，所以其交付的商品房没有达到交付条件。开发商则认为买卖合同约定的是：“商品房经验收合格”，而其交付的房屋经过设计、勘察、施工、监理单位的验收，并出具了《工程竣工验收报告》，因此已经符合了合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件。对此，王先生并不认同，并拒绝收房。

点评：在建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，对于商品房交付条件是这样约定的：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，买卖合同对交付条件约定为：“该商品房经验收合格”。显然是使用的是该示范文本，且选择了第一项作为交付条件。开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是什么才叫“验收合格”。开发商认为自己组织“五方验收”合格之后，出具《工程竣工验收报告》，就叫“验收合格”，但购房者认为开发商应进行竣工备案，并取得《竣工验收备案表》才叫“验收合格”。从前文分析，我们知道，只要开发商已经过竣工验收，并且具备了向建设主管部门进行备案的条件，在未取得《竣工验收备案表》前是可以交房的。但是，本案中，该商品房未经消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付是违反相关法律强制性规定的，购房者可以拒绝收房。

案例二：

2005年东南亚某知名开发商进军成都，在城东开发了一个楼盘，由于其在国外开发的楼盘均以优美的景观设计、良好的小区配套而知名，因此，张先生毫不犹豫就买了一套房屋。在商品房买卖合同中，将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”在等待收房的日子里，张先生满怀期待。收房的日子终于到了，但当张先生来到项目时，却傻了眼，小区里到处是建筑垃圾，规划中的道路一片泥泞，规划中的绿地还是一片黄土地，本应是游泳池的地方却还只是一个大水泥池子，规划中的会所还搭着脚手架。愤怒的张先生找开发商理论，要求开发商出示有关房屋交付的文件，对此，开发商只拿出了由开发商、设计、勘察、施工、监理等单位对楼栋单体建筑进行验收后出具的《工程竣工验收报告》和消防部门出具的消防验收合格证。由此，张先生认为：根据买卖合同的约定，该商品房必须经综合验收合格方能交付，也就是说除商品房建筑本身外，小区的基础配套设施也必须全部达到交付条件才能交房，但现在开发商不仅没有出示能够证明商品房已经验收合格的《竣工验收备案表》，也没有将小区的配套设施按条件交付，因此开发商已经违约。

点评：本案中将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”显然是选择了建设部商品房买卖示范合同关于交付条件的第二项。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于开发商可以不遵守自己的承诺。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。在本案中，开发商除应对建筑工程的单体工程质量出具《工程竣工验收报告》，并取得消防、人防、环保、规划等专项验收合格证或许可之外，还应根据自己的承诺，在交付时完成各种配套的基础设施和公共设施的建设，否则，购房者可以拒绝收房，开发商仍可能需承担违约责任。

案例三：

06年10月，赵小姐看中了由成都某知名开发商开发的楼盘，随后即与开发商签订了购房协议。在购房协议中，对于房屋交付条件约定为：“在商品房交付时，该商品房已应取得规划验收合格证”。07年10月，开发商如期交房，赵小姐在收房时要求开发商提供相应的交付文件。对此开发商出示了由开发商、设计、勘察、施工、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。开发商认为自己开发的商品房已经经过工程竣工验收和公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局对小区规划进行验收之后所颁发的《规划验收合格证》，其交付行为符合购房合同的约定，因此，自己的交付没有问题，赵小姐应该收房。但赵小姐认为，虽然开发商组织了设计、勘察、施工、监理单位进行竣工验收，且获得了公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证，但开发商没有在建委进行竣工验收备案，没有取得商品房《竣工验收备案表》，因此，开发商的商品房并没有达到交付条件，并拒绝收房。

点评：2006年6月，成都市出台了新的商品房买卖合同示范文本，其第十条交付条件约定：

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第 、 、 、 、 、 项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收合格证；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；

在本案中，购房者应该签订的是新版本合同，并显然选择了第一项为主要交房条件。在本案中，开发商组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》，同时开发商交付的商品房已经经过公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局颁发的《规划验收合格证》，应当说，其交付行为是符合合同约定的，并且未违反法律法规的强制性规定，因此，在本案中，虽然开发商还未取得《竣工验收备案表》，但购房者不应当拒绝收房，而是应当按合同约定进行收房。

律师建议

从法律层面上分析，“竣工验收合格”确实不应以《竣工验收备案表》的取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，由于双方对法律法规的理解可能会不同，因此开发商需在买卖合同补充协议中与购房者进行明确的约定，“商品房验收合格”应为“取得竣工验收报告”。尽管现在成都市所适用的新版商品房买卖合同的范本所约定的交付条件仅仅只有“取得规划验收合格证“，但是由于《竣工验收备案表》相对于《工程竣工验收报告》，为政府建设主管部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求其出具《竣工验收备案表》，从而容易造成较大纠纷。因此，要么开发商仍需在补充协议中再作出约定，明确交付条件不包含《竣工验收备案表》在内，要么开发商就应当在合同约定的交付时间前取得《竣工验收备案表》，以避免不必要的法律纠纷。