未取得房产证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？

　　承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

　　案情简介

　　于某和白某系同乡，于某租住的某市沿江北路130号房屋两间，系白某之私人房产。2003年12月24日，白某的母亲将房子交予于某居住。由于于某与白某对房屋的租赁有不同意见，矛盾不断，直至2004年9月，在房管部门的干预下，双方订立了租赁契约，月租金600元。订立房屋租赁契约后，双方矛盾依然存在，于某一直拖欠房屋租金。

　　2005年5月24日，房管部门鉴定该房属于危房，需翻建修缮。2005年8月，白某在于某未将房屋腾空的情况下，将屋顶部分拆毁，致使屋内部分物品受到不同程度的损坏。于某在使用该房期间，曾经将该房做过操作间。为此，于某要求白某按房管部门的通知修房。白某则认为于某未经其同意私自将房屋当作营业用房，并且不按时交纳房租、水费，而他是按房管部门的通知要求修房的，不存在损害赔偿的问题，于某应当补交所欠房租和水费，并要求解除双方的租赁合同，将房屋收回自用。后居委会出面调解，但因双方各持己见，未达成一致意见。

　　1999年1月10日，于某起诉到某市人民法院，请求法院判令白某承担对自己财产所造成的损失。白某提出反诉要求于某腾房并解除房屋租赁合同。

　　法院判决

　　某市人民法院经审理认为，出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的，该契约符合法律的规定，应当合法有效。于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为，白某有权解除房屋租赁契约。根据《城市私有房屋管理条例》第16条第2款、第21条、第52条，《中华人民共和国民法通则》第131条之规定，判决如下：

　　一、白某应当赔偿于某所遭受的财产损失;

　　二、解除白某与于某之间的房屋租赁契约;

　　三、于某应当支付所拖欠的租金，并支付滞纳金。

　　争议焦点

　　1.如何认定和理解房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务?

　　2.承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

　　律师点评

　　一、房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务。

　　房屋租赁是房屋出租人(一般是房屋所有权人)和承租人之间的一种民事法律行为。《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

　　关于房屋租赁合同，我国《城市房地产管理法》第53条规定了租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。国家建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》对合同条款做了更为明确的规定，根据该《办法》第9条之规定，房屋租赁合同应当具备下列条款：(1)当事人姓名或者名称及住所;(2)房屋的坐落、面积、装修及设施情况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及支付方式;(6)房屋修缮责任;(7)转租的约定;(8)变更和解除合同的条件;(9)当事人约定的其他条款，如违约责任条款等。

　　房屋租赁合同的双方当事人，一方为出租人，另一方为承租人。出租人是在房屋租赁关系中提供房屋给他方使用的一方，是房屋租赁关系的一方主体。出租人可以是自然人，也可以是法人或非法人团体;可以是房屋的所有人，也可以是国家授权行使房屋所有权的法人。即出租人必须是所有权人或经所有权人授权的人。如果不是房屋所有权人，对房屋只有使用权或占有权及其他权利，则不能成为出租人。如承租人或抵押权人即不能成为出租人。承租人是在房屋租赁关系中使用房屋并交付租金的一方当事人，是房屋租赁法律关系的另一方主体。承租人可以是个人，也可以是集体。本案中出租人白某系该房屋之所有人，他与承租人于某都是自然人。双方构成该房屋租赁合同的当事人。

　　在房屋租赁关系中，双方当事人都享有权利，同时也承担相应的义务。

　　1.出租人的权利和义务。

　　出租人的权利：

　　(1)按时收取租金的权利。按照合同规定收取房租是出租人的一项基本权利。住宅用房的租金，国家和各地地方人民政府房管部门大多定有最高、最低标准，当事人双方应当遵守。对于租用房屋从事生产、经营的，租金的确定则可以依市场行情协商议定。但合同规定了租金，承租人就应按合同规定缴纳租金，不得无故拖欠。如果承租人不按合同规定的期限、数额和方式缴纳租金的，出租人就有权依合同约定向承租人收取违约金。承租人无正当理由不缴租金达6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，终止房屋租赁关系。

　　(2)监督合理使用房屋的权利。合理使用承租房屋是承租人的义务，出租人有权监督承租人按合同规定的用途合理使用房屋，保护房屋设备的完好。承租人擅自改变房屋用途、改变房屋结构或使用不当的，出租人有权予以制止，终止租赁合同，收回房屋。造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿损失。

　　(3)在房屋租赁期间，有权出售已出租的房屋。

　　(4)租赁期满后有收回出租房屋的权利。租赁期限届满后，出租人有权依合同的规定收回出租房屋。但是，为了保护承租人的利益，如果出租人收回房屋是为了另行出租，若原承租人欲继续承租的应予支持，由双方重新签订租赁合同。若出租人确需收回房屋自住的，应提前通知承租人，以便承租人有时间另找住房。房屋租赁合同未定期限的，出租人有权随时要求收回房屋，但应提前通知承租人。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定的期限让其找房或者先腾出部分房屋。

　　出租人的义务：

　　(1)按照合同约定将房屋交付承租人使用。这是出租人最主要的义务。出租人未按合同约定交付房屋的，应承担违约责任，因此而造成承租人损失的，应予以赔偿。

　　(2)及时修缮房屋。出租人是房屋的所有人，因此，对出租房屋，出租人仍应负责房屋的修缮，切实保障承租人的居住安全和正常使用，如因维修不及时造成承租人或第三人损害的，应负赔偿责任。

　　(3)需出售已出租的房屋时，应提前三个月通知承租人，以便承租人在同等条件下行使优先购买权，出租人不得剥夺承租人的先买权，也不得规避法律的这一规定。因合同期限届满或者在合同存续期间要收回出租房屋时，也应通知承租人，留给承租人另外找房或搬家的时间。

　　(4)以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　2.承租人的权利和义务。

　　承租人的权利：

　　(1)占有、使用房屋的权利。承租人按照租赁合同约定的地址、用途等，对出租房屋享有占有、使用权。出租人和第三人不得侵害，否则，承租人有权要求其停止侵害，对造成损失的，承租人有权要求其赔偿。

　　(2)优先承租权。租赁合同到期后，出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。在租赁合同有效期内，房屋经鉴定确有倒塌危险而须立即拆除的，出租人按规定终止了合同，但以后原房屋又重新出租，承租人要求续租的，出租人应提前通知承租人。

　　(3)优先购买权。在租赁期内，出租人出卖房屋的，在同等条件下，承租人有优先购买的权利，否则，承租人有权请求人民法院确认出租人与第三人的买卖关系无效。

　　承租人的义务：

　　(1)按时缴纳房屋租金。这是承租人最基本的义务，承租人不得无故拖欠或拒付。承租人拖欠租金的，应如数补交，并按约定承担违约责任。承租人累计6个月不缴租金的，出租人有权要求解除租赁合同。

　　(2)合理使用房屋。租赁房屋应由承租人自己使用，未经出租人同意，承租人不得私自转租、转借、换房;否则，出租人有权终止合同。此外，承租人还应依合同的约定和房屋的实际用途合理使用并妥善保护租赁房屋，故意或过失损坏承租房屋的，或未经出租人同意擅自拆改房屋的，出租人有权要求承租人恢复原状、赔偿损失，并有权终止合同。

　　(3)合同期限届满时，返还其承租的房屋。租赁期届满，合同双方当事人的权利义务即告终止，承租人应及时将房屋返还给出租人。

　　国务院《城市私有房屋管理条例》第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”

　　在本案中，出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的，该契约合法有效。因此，出租人白某和承租人于某就应当根据房屋租赁合同规定的权利和义务去全面履行合同。

　　二、在本案中，于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为，白某有权解除房屋租赁契约。

　　租赁用途是房屋租赁合同中的主要条款之一，承租人应按合同约定使用房屋，我国《民法通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”租赁价格即租金也是租赁合同的主要条款之一，《城市私有房屋管理条例》第16条第2款规定：“承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。”本案中，承租人于某未按规定用途使用房屋，且自合同订立以后一直拖欠租金。根据《城市私有房屋管理条例》第21条之规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：……(三)承租人累计6个月不交租金的。……”可见，白某有权解除其与于某的房屋租赁合同，同时向于某收取拖欠的房租并收取滞纳金。

　　在本案中，白某有权对出租房屋进行修缮，但应对未将房屋腾空的情况下拆房而致于某的部分物品损失负赔偿责任。《城市私有房屋管理条例》第19条第2款规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。”本案中，经房管部门鉴定，租赁房屋属于危房，需要翻建修缮，因而，出租人白某修缮其房屋，具有合法性，但也应注意到承租人于某房内物品尚未搬走，这种情况下拆毁屋顶而致屋内财产受损的，根据我国《民法通则》第117条第2款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”之规定，白某的行为已构成侵权行为，应当赔偿于某的损失。但是，于某未及时采取避险措施，根据《民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”之规定，于某也应对屋内部分物品受损分担部分责任。

　　综上所述，本案中，应由白某赔偿于某所受的主要损失;法院应当支持白某要求于某腾房的要求，并解除房屋租赁契约;同时于某应偿付所拖欠的租金并支付滞纳金。